农村的房子价格便宜，面积又够大，一经改造就能“变身”成为“大别墅”，很多人都想到农村买几间农民房。不过，农村房屋买卖也要留神，一朝面临拆迁，房主跑来毁约的案例并不少见。
    案例回顾：
    十多年前，慈溪的胡某因为工作原因，将户口从农村迁到了城镇，家也搬到了镇上。2003年，胡某就把横河某村两间无人居住的村屋以13万余元的价格转让给了张某。因为原来的房子已比较老旧，张某想进行改建，在同胡某商议过后，决定以胡某的名义申请改建报批，实际则由张某出资建造，并约定最终产权归张某。为避免风险，双方就办理房屋及土地过户手续、毁约后的赔偿责任等作了详细约定。
    10多年过去，胡某原来所在村面临拆迁安置，他想把自己的老宅拿回来。由于自己妻子的户口始终没有变动，了解到张某和她丈夫的户籍都在古塘街道，是无权购买农村宅基地的，他便以此为由要求对方返还房产。两方互不相让、协商不成，于是，胡某将张某起诉到慈溪法院。
    法院最终支持了胡某提出的房屋买卖合同无效请求。根据《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体只能是该村的农村居民，城镇购买者不能取得宅基地所有权。而王某并非所购房屋所在村的村民，是城镇居民，他与胡某签订的农村房屋买卖合同因违反法律规定而无效。
    法官说法：
    随着农村房屋拆迁热潮的持续升温，高额拆迁补偿款以及安置补偿房屋等优厚待遇导致的出卖方以当初签订房屋买卖合同不合法为由毁约的案例屡见不鲜。

    承办法官表示，司法实践中，对于城镇居民购买农村房屋时合同的效力认定，仍坚持“以合同无效为原则，有效为例外”的处理原则。不过，出卖人虽能通过司法途径确认房屋买卖合同无效，并不等于可以获得期望的巨额利益。买卖合同无效后，买受人有权要求出卖人赔偿房屋装修、购房款的利息等实际损失以及因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。
    但法官也指出，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，导致当事人合同利益的落空，为防止不恰当地扩大无效合同的范围，以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全，防止当事人滥用“违反国家强制性规定”恶意背信弃义，在司法实践中也适当扩展了合同有效的范围。
    “比如，连环买卖的情形，即农村房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人，而后来又转让给第三手、第四手、第五手，如果最终一手买房人系房屋所在村集体组织成员，第一手出卖人请求确认买卖合同无效时，难获支持。”法官还举了几个情形，如房屋所在地的集体经济组织的全部成员转为城镇居民，集体土地相应转为国有土地的；合同订立后，买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织的，法院也不会支持买卖合同无效的诉求。