异议登记是保护异议人合法权益、防范登记错误的有效措施，也是作为有效解决房屋权利人和异议人之间利益冲突，实现博弈均衡的法定渠道。对此，《物权法》和《房屋登记办法》(以下简称《办法》)都对此做出具体规定，但实践中尚有一系列问题引起我们对异议登记制度价值取向的反思。

　　一、异议登记中的权利冲突要素

　　异议登记制度是不同主体之间权利冲突，相互交织和博弈的结果。其权利冲突的要素提炼如下：

　　1.异议登记中的冲突主体。从《办法》的立法表述而言，异议登记的启动源于房屋权利人和利害关系人之间对是否同意改变权利现状的冲突，而房屋登记机构则对两者之间的冲突采用法定的态度。尽管彼此之间权利碰撞的程度有较大的差异，但均对冲突的走向发挥着至关重要的作用。因此，其间的冲突主体为房屋权利人、利害关系人和房屋登记机构三方。

　　2.异议登记的冲突客体。三方主体之所以产生冲突，是因为不同的权利和利益在房屋登记上产生了激烈的碰撞，其外化为房屋登记是否进行、怎样进行以及房屋登记中潜在和明示的负担，因此，房屋登记顺利成章地成为异议登记的冲突客体。

　　3.异议登记的冲突内容。在该项冲突中，房屋权利人力图主张自己的处分权，异议人因真实或虚假存在的对物的权利而排除善意第三人对房屋的“觊觎”，而房屋登记机构则由于其对于该项冲突必须形成法律规定的判断，在自身安全因素的作用下，考虑选择投向其中一方增加保护的砝码，实现登记效用。基于此冲突的内容可以概括为处分权、所有权主张或追及效力和登记安全的博弈。

　　二、对《办法》中异议登记机制的评析

　　如果用甲指代房屋权利人，乙指代利害关系人，丙指代房屋登记机构，丁指代拟购买房屋的第三方，则：

　　《物权法》的冲突解决机制可描述为：甲主张房屋处分权，乙主张所有权，丙主张登记的安全，当三种权利冲突时，为保证交易继续和维护登记安全，采用有限登记，以载入登记簿公示作为桥梁，允许丁加入冲突，但牺牲掉丁的善意第三人抗辩权，由乙承担冲突解决的成本。可将其总结为有限交易继续模式。

　　《办法》构建的冲突解决机制可以概括为：甲、乙、丙三者权利冲突时，因为永远无法达到满足所有权利，因此，从博弈次优的观点出发，保持现状是最好的选择，客观上完全排除丁加入冲突模式的可能性。可将其总结为保持现状不动模式。

　　以上两种机制反映了不同的价值取向，《物权法》模式趋向于推动交易继续，实现社会效益的最大化;而《办法》模式更强调登记的安全，尽一切可能减少潜在的登记风险。从博弈的角度看，保持现状不动模式在形式上效益最大，而有限交易继续模式有利于整体社会利益的提升。但以上两种模式是否真能在实践中实现其各自的价值追求呢?笔者以近期遇到的一起异议登记实务作为例证予以分析。