卖房不迁户 频频引纠纷
　　近年来二手房交易市场活跃，其中因为孩子入学而买房占据了相当大的比例。但在购买二手房后的户口迁移却成了问题，有些售房人不配合迁出或无法迁出，导致买卖双方纠纷频发。针对该问题，昨天北京市三中院就近年审理的此类案件情况进行了通报，并给出司法建议。
　　据统计，2015年至2017年，三中院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件, 从结案方式上看，二审维持原判41件，维持率为77.4%；发回重审及改判案件5件，发回改判率为9.4%；调解7件，调解率为13.2%。
　　此类案件涉案房屋大都发生在中心城区，纠纷产生的原因主要有四类，一是房屋存在买卖双方以外的案外人户口。约半数的案件均涉及案外人户口，签订房屋买卖合同时，买受人并未关注涉诉房屋上是否存在案外人户口，出卖人也未告知买受人涉案房屋存在案外人户口的情况，进而在后期合同履行过程中出现案外人不愿意配合迁出户口或者找不到案外人等情形。
　　二是房屋户口登记人不配合办理户口迁移手续或无法办理。出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、拒绝交易或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。有部分买受人则未与房屋的户口登记人确认能否迁出户口及期限，以致在合同履行的过程中，找不到户口登记人、甚至户口登记人死亡等情况。
　　还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住公租房，有的老人以卖房养老的方式居住在养老院等，因公租房、养老院及租赁的房屋不具备落户条件，导致户口无法迁出。
　　三是在房屋买卖合同中，未对户口迁出期限及违约责任进行约定。
　　四是以子女入学为购房目的的买受人未在签订房屋买卖合同前核查涉案房屋的户口登记情况导致后期子女无法顺利入学等情况。
　　法院四点建议 规避纠纷产生
　　1.全面核查交易房屋户籍登记情况
　　买受人在签订房屋买卖合同之前，应充分了解核实交易房屋的户籍登记情况，可以在产权人同意和协助下，到派出所查询涉案房屋内户口登记情况。如果购买的房屋为学区房，还可以向教育部门核实学籍使用情况。
　　2.明确户口迁出期限及违约责任
　　建议在合同中明确约定户口迁移时间及违约责任，促使出卖人严格按照合同履行，一旦出现出卖人延期履行或者不履行的情况，买受人起诉索赔也有明确依据。如果购买房屋为学区房，可在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用。
　　3.注意固定因对方违约造成损失的证据
　　在交易的各个环节，买卖双方都应当注意保留相关文件及证据，比如房屋买卖合同、房款转账记录、短信微信聊天记录等。
　　4.尝试申请行为保全
　　购买“学区房”后出卖人违约不迁出户口，导致无法落户。如买受人要求继续履行合同的，为了防止出卖人恶意使用学籍，可尝试申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。