中国网11月21日讯 （记者胡永平 通讯员王坤）去年3月，家住江苏太仓的小刘未经妻子同意便与小胡签订房屋买卖合同，约定将其与妻子名下的共有房屋以100万元价格出售给小胡，合同约定任何一方违约须承担违约金20万元。小胡以为小刘肯定经过了其妻子同意，便先向小刘支付了30万元的首付款。但小刘妻子得知后明确告知小刘不同意卖房，小刘也考虑到房价涨幅较大，便明确告知小胡不愿再将房屋出售给小胡。小胡一怒之下，将小刘告上太仓法院，要求解除与小刘签订的合同，并要求小刘返还首付款30万元，并支付违约金20万元。小刘则认为因其妻子不同意售房，故合同无效，仅同意返还30万元，不同意支付违约金。

太仓法院审理后认为，小刘未经其妻子同意售房，虽然小刘以其个人名义与小胡签订的房屋买卖合同对其妻子不产生法律效力，但该合同是小刘和小胡的真实意思表示，合法有效。小刘拒绝履行该合同，且小刘妻子不同意售房，合同已无法履行，小胡有权要求解除合同，并要求小刘返还已付购房款30万元，并承担违约责任。小刘主张违约金过高，未能提供证据证明，且本地区房价上涨幅度较大，小胡很难再以同等价格购得同类房屋，因此小刘有权要求小胡按照合同约定支付违约金20万元。

法官提醒，根据法律规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，其与买受人签订的买卖合同在不违反法律或行政法规的强制性规定下，应为合法有效，但由此标的物所有权无法转移至买受人名下的，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。买卖房屋是当今家庭的大事，买卖双方均应审慎对待，买方对于购买共有房屋一定审查全部产权人是否同意出售，卖方也应诚信履约，不应心存侥幸，即使买方因卖方无权处分无法取得产权，卖方也应赔偿买方因此造成的损失。