抵押制度作为交易中常用的担保方式，对促进交易，保障债权实现和债务履行，预防和减少不必要的交易风险，具有十分重要的作用。房地产抵押是财产担保中最常用的方式。根据法律规定，以房地产作抵押担保的，应当办理房地产抵押权登记。房地产抵押权登记，是指房地产权属登记机关将房地产已经设定抵押权的事实公示于外部，使他人能够了解该房地产已经设定抵押权的事实，防止第三人因不知该房地产已经设定抵押权的事实而遭受不利后果的法律制度。抵押制度应适应市场经济的发展需要而不断发展，房地产抵押权登记制度也应适应房地产市场经济的发展需要和法治进程而不断完善。发展和完善房地产抵押权登记制度，有必要对以下问题作法理探索。

　　一、抵押权期限

　　我国现行《担保法》规定了保证责任期限，没有规定抵押权期限。实务中，房地产抵押当事人设定抵押权时常约定抵押权存续期限，并在房地产权属登记机关登记备案;当事人因约定抵押权期限的效力引发诉讼时，法院常以法律没有规定当事人可以约定抵押权期限为由，否定约定和登记的抵押权期限的效力，导致房地产权属登记机关登记的抵押权期限无效，并涉讼担责。笔者认为：房地产抵押当事人约定并登记的抵押权期限应当有效;建立抵押权期限制度，理论上可行，实践上必要。其理由如下：

　　第一，房地产抵押当事人约定抵押权期限，不违反法律规定。《担保法》虽然没有规定抵押权期限，但也没有禁止当事人自行约定抵押权期限。《担保法》第39条明确规定抵押合同的内容应当包括“当事人认为需要约定的其他事项”。当事人在抵押合同中约定抵押权期限，就是“当事人认为需要约定的其他事项”。只要这种约定符合当事人的利益，且不损害社会和他人的利益，法律就应当予以认可。我国现行法律并不禁止当事人自行约定抵押权期限，所以这种约定并不违反法律规定，应当是合法有效的。

　　第二，房地产抵押当事人约定抵押权期限，符合有期物权的性质。物权中的自物权具有无期限性，如所有权、永佃权;物权中的他物权则具有有期限性，如用益物权和担保物权。民法理论对物权分类时，依物权有无期限将其分为有期限物权和无期限物权。典权、质权、留置权和抵押权属有期限物权之列。抵押权作为一种他物权，内在的本质要求它只能在一定期限内存在。当事人自行约定抵押权期限，并且在登记中做出了记载，实际上是限定抵押存续期限的一种方式，这种约定符合抵押权作为一种有期物权的性质。

　　第三，房地产抵押当事人约定抵押权期限，符合私法领域意思自治原则。抵押权是一种物权，必须法定化，但抵押权必须通过当事人的约定才能产生。抵押权只有通过当事人的约定，并通过完成一定的公示要件才能设立。抵押权的约定，应当适用合同自由和意思自治原则。当事人完全有权利在合同中约定抵押权的存续期间。