为深化土地使用制度改革，规范工业用地招标拍卖挂牌出让行为，贯彻落实国务院2006年31号文件以及国土资源部、监察部联合出台的《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》文件精神，全国地方各级人民政府也先后出台了相关的配套文件，这对进一步规范工业用地招拍挂起着积极的作用。然而，搞好工业用地招标拍卖挂牌出让的关键在于，市、县人民政府手里必须要有一定存量的土地储备，政府手里如果没有储备土地或工业储备用地不足，工业用地招拍挂就难以落实。目前，首要的是解决工业用地的储备问题，做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接，着重做好工业用地的前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件，使工业用地与管理其他经营性用地一样，按照收购——储备——整理——供应的良好体制运行，在依法、统一、公开、有序的原则基础上，通过对存量土地的统一收购、对增量的统一征收，把住“进口关”，通过对土地的储备和供应把住“出口”关，从而增强政府对土地的宏观调控能力。

　　工业用地储备的总体思路

　　土地储备是指市、县人民政府土地行政主管部门代表政府将依法取得的国有土地予以储存，以备向社会供应各类用地的行为。土地储备其中包含着对工业用地的储备。

　　土地储备的主要作用是通过对土地的统一收购和储备，保证政府直接控制、管理和处置土地，逐步建立健全“一个口子进水，一个水池蓄水，一个龙头放水”的严格土地管理制度，达到盘活存量土地资产，优化土地资源配置，科学合理利用土地，促进土地节约集约利用，增加政府土地收益的目的。

　　工业用地储备的责任主体是地方人民政府土地行政主管部门，具体实施单位是土地储备机构。

　　一是土地行政主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策、土地利用年度计划、建设用地控制标准等要求和本地区土地市场的实际情况，会同投资、规划、环境保护等行政主管部门，编制本行政区域工业用地土地储备年度计划，经同级人民政府批准后，并报省级土地行政主管部门备案。二是组织国土资源、规划、建设、农、林、水、牧等部门对本地区未利用的国有土地资源进行摸底调查，科学确定工业储备用地。三是通过划拨储备、规划储备、征购储备等多种方式，其中涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，扩大工业储备用地规模。四是根据土地市场供求状况和开发规划、计划对储备土地实施拆迁、土地整理和设施配套等前期开发工作，使其达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等用地条件。五是将储备的工业用地信息及储备土地年度供地计划向社会公开发布。

　　范围选择

　　(一)通过依法无偿收回或依法有偿收回后纳入工业用地储备的土地包括：

　　土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地;因单位撤销、迁移、破产等原因，停止使用原划拨的国有土地;经核准报废的公路、河道、铁路、机场、矿场等用地;被依法收回的闲置土地;土地违法行为被查处后依法收回的土地;为公共利益需要使用的土地;土地使用者违反国有土地使用权出让合同，被解除出让合同依法收回的土地;土地使用者不按照批准的用途使用土地，责令交还的土地;其他依法收回的土地。

　　(二)通过收购纳入工业用地储备的土地可包括：

　　土地使用权转让申报价比标定地价低20%以上，由政府优先购买的土地;以出让方式取得土地使用权后，在法定期限内未按照出让合同约定开发建设的土地;土地使用权人申请政府收购的土地;政府为实施城市规划指令收购的土地;其他依法收购的土地;按照土地利用总体规划、城市建设规划和年度土地供给计划，分批次统一实施征收的土地;对征收土地后依法批准“撤组转户”后转为国有的剩余农地、边角隙地。

　　运作方式

　　在符合土地利用总体规划和城市规划要求的前提下，按照“整体规划、统一储备、布局集中、用地集约、产业集聚”的原则，有计划、有步骤地开展实施工业用地储备。土地行政主管部门可以委托土地储备机构对拟收购储备的土地进行权属核查，并会同有关部门进行费用测算，提出收购方案，报同级人民政府批准后，由土地行政主管部门委托土地储备机构与原土地使用权人签订收购协议。收回土地的，土地行政主管部门可以按规定委托土地储备机构与原土地使用权人签订补偿协议。其具体储备程序为：

　　1. 工业用地储备的确定。根据经济发展、城市建设和市场需求及土地使用者的申请。

　　2. 权属调查。对土地的地上物权属、土地面积、 建筑面积、四至范围、土地用途等情况进行实地勘测、调查和审核。

　　3. 征询意见。根据权属调查的情况，向规划建设等有关部门征求控制性详细规划和意见。

　　4. 地价评估。委托具有土地估价资格的地价评估机构对拟储备土地进行地价评估。

　　5. 费用测算。根据调查和征询的意见进行土地储备费用的测算。

　　6. 方案报批。根据调查情况和费用测算结果，提出拟储备土地的具体方案，经土地行政主管部门审核后，报同级政府审批。

　　7. 签订合同。根据土地行政主管部门依法收回、收购、置换、征收土地使用权批准文件与原土地使用权人签订土地使用权处置合同。

　　8. 费用补偿。根据土地使用权处置合同约定的补偿金额、支付期限和支付方式，向原土地使用权人支付土地及地上建筑物和附着物的补偿费用。

　　9. 交付土地。根据土地使用权处置合同约定的期限和方式，原土地使用权人向土地储备机构交付被收购、收回、置换、征收的土地(含地上建筑物);被收购、收回、置换、征收的土地使用权一经交付，即纳入工业用地储备。

　　10. 登记造册。与原土地使用权人履行完土地使用权处置合同后，由市、县人民政府对储备土地登记造册。

　　收回、收购、置换土地使用权处置合同一经签订，双方当事人必须全面履行处置合同约定的各项条款。合理的土地补偿标准，是顺利完成土地征购、回收工作，促进土地储备制度长期良性发展的基础之一。在制定土地补偿标准时，应充分考虑宗地的区位条件和用途，同时还应考虑宗地的产权情况，拟采用已经公布的城市基准地价为基础确定土地补偿标准。对地上建筑物的补偿标准，则可以参照房屋拆迁安置办法确定。为了减轻土地储备的财务负担，采取一次测算、分阶段分期支付补偿费。在土地回收补偿费确定以后，可分为征购回收和土地供应两个阶段分期支付补偿费，在征购回收阶段支付补偿费的一部分，剩余的补偿费在土地供应阶段支付，同时支付所应承担的利息。