[摘 要]土地是广大农民赖以生存的物质前提,关系到人民生活,关系到社会的稳定和社会主义现代化的进程。工业用地实行招拍挂出让,以“市场导向、产业聚集、兼顾社会、生态效益”为原则,对于切实保护好耕地具有重要的意义。

　　[关键词]工业用地 招拍挂 探析

　　[中图分类号]F124.5 [文献标识码]A [文章编号]1009-5489(2009)09-0119-02

　　马克思指出:“土地是一切生产和一切存在的源泉”。近年来,中央在土地管理方面采取了一系列严而又严的政策措施,把土地作为宏观调控经济的“闸门”。2006年8月31日,国务院下发了国发〔2006〕31号《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,2006年12月23日,国土资源部下发了《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发〔2006〕307号);2006年11月7日,财政部、国土资源部、中国人民银行下发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》;2006年12月17日,国务院办公厅下发了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),上述文件明确要求,自2007年1月1日起,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,且出让底价不得低于国家规定的最低价标准,我市在全国工业用地出让最低价标准是十一等,144元/平方米,即我市最低价96000元/亩。同时土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。出让收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”。

　　但从以前工业用地的协议出让直接并轨到招拍挂出让,且由于工业项目的产业性、带动性、科技性、环保性等特点,决定了工业用地的招拍挂出让具有不同于经营性用地的特殊性和复杂性,从而也带来了工业用地招拍挂的操作难度。同时对已经批准农用地转用并征收但未供应的土地的供应也带来了难度。

　　一、以前我市工业用地方式、程序及存在问题

　　2006年我市共供应土地7574亩,其中出让土地6823亩(工业用地5544亩、其他1279亩),出让土地占总用地面积的90%,工业用地比例占总用地面积的73%、占出让面积81%。在出让的工业用地中,招拍挂出让的仅23亩,占工业用地的4‰,其余全部为协议出让。

　　以前,政府出让工业用地时,政府纯收益根据山东省国土资源厅《关于实施协议出让国有土地使用权最低限价管理的意见》,按照我局采用的评估地价的20%确定。2007年以前的地价因素为:1.土地补偿费和安置补助费:目前我市按城市规划区内每亩32500元,规划区外每亩23400元的标准执行(不含青苗补偿和附着物补偿费)。2.政府土地收益:每亩11000—23000元(含新增建设用地的土地有偿使用费每亩8000元)。3.耕地开垦费:每亩0.56万元。4.征地管理费:城市规划区内为每亩1400元,在规划区外为每亩1000元。5.耕地占用税:每亩6000—10000元。6.基础设施配套费:新建、扩建的生产性建筑物,市区按建筑面积每平方米60元收取(按容积率0.5—0.8计算,每亩2—3万元)、城镇按建筑面积每平方米10元收取(按容积率0.5—0.8计算,每亩0.33—0.53万元);对利用新征或划拨土地进行货场、平台建设的,市区按新征或划拨土地面积每平方米45元(每亩3万元)、城镇按新征或划拨土地面积每平方米15元(每亩1万元)。

　　2007年前我市出让价格一般为6万元/亩(规划区外)至12万元/亩(规划区内)。2007年以前工业用地的过量投放和供地价格过低,造成项目低水平重复建设、低密度项目建设,土地闲置、浪费现象非常突出。

　　二、实行工业用地招拍挂的意义

　　工业用地实行招拍挂出让,以“市场导向、产业聚集、兼顾社会、生态效益”为原则,做到了供地数量、位置、结构、时序四个明晰,以此正确引导投资预期,充分体现了科学发展观的要求,具有重大而深远的意义。

　　首先,有利于落实政府产业规划,实现节约集约用地。在土地资源紧张,用地指标紧缺的情况下,工业用地市场化运作,一是在用地对象上,满足了真需求,挤出了假需求,特别是遏制了土地投机行为。而是在投资强度和容积率上,由于事先都有了明确规定,竞争者往往都有了足够准备,一旦竞争得手,就会珍惜来之不易的土地,主动按规定的条件进行规划设计,开工建设,提高了供地效率。三是真正实现了按规划用地,杜绝了企业不符合土地利用总体规划和产业规划乱选址、甚至在基本农田上选址的问题。

　　其次,显化了工业用地土地价值。工业用地的市场化运作,由于事先对供地成本,包括土地征收、国家税费、基础设施建设等做了详细的测算,确定了以保本为前提的出让起始价,再推向市场,特别是国家出台的最低限价,有效地防止了国有资产流失,而且充分显化了工业用地的土地价值。

　　三是提高了透明度,规避了腐败环节。以往的协议出让,缺乏公开、公平、公正的竞争机制,而采取招拍挂出让,用地者处于同一平台公开竞争,就可以有效的规避腐败环节。现行的土

　　地招标、拍卖、挂牌制度最大的优越性之一就是引入市场竞争机制,建立市场形成土地价格机制;使土地出让过程公开化,以杜绝暗箱操作、内幕交易等弊端。

　　三、实行工业用地招拍挂的程序

　　以前的工业用地审批程序是:立项、选址、环评等在前,供地在后,土地围绕着项目走,达不到宏观调控的要求。而工业用地招拍挂,则对关系供地方式改革的基本建设审批管理制度和体制做出了根本性调整,把制约土地公开出让的项目立项、环境评估、规划定点等行政审批由前置统一调整为后置,并明确了发展改革、环境保护、规划等相关部门在土地供应不同环节的职责。其主要程序为:(一)科学编制工业用地年度供应计划。(二)用地预申请。在工业用地供应信息公布后,可以由意向用地者提出用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格和土地使用条件,市国土资源局据此合理安排工业用地出让的规模、结构、布局等,适时组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让,并通知符合条件的预申请单位或个人参加。(三)组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让。市国土资源会同发展改革、城乡建设、环境保护等行政主管部门按照职责分工,分别对行业准入条件、集约用地控制标准、规划条件、环境保护指标等提出明确要求,编制具体工业用地地块的出让方案。出让方案报经市政府批准后依法组织实施招标拍卖挂牌出让,并与竞得土地者签订《成交确认书》。(四)签订《国有土地使用权出让合同》。(五)竞得人凭《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》,到发展改革、城乡规划、环境保护等行政主管部门,依法办理工业项目立项、规划、环境影响评价等有关报批手续。(六)缴清成交价款,办理土地使用权供应手续。(七)公示工业用地供应结果。