善意取得是一项重要的民事法律制度，在传统的善意取得理论中，善意取得的财产仅限于动产，而以登记作为公示的不动产的取得，则不适用此制度。《物权法》的出台改变了这种观点。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产时或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记的，不需要登记的已经交付给受让人。” 此条的制订为不动产物权善意取得制度提供了法律上的依据，将最大限度的保护善意第三人的合法权益。执行程序中除了要保护善意第三人的权益外，更要甄别被执行人为了逃避执行的恶意行为。有些行为冒似“善意”，实则是恶意逃避。为正确适用不动产物权善意取得制度，这就要求我们深刻领会《物权法》的内在精神，熟练掌握第106条的适用条件，以达到去伪存真的效果。

　　一、不动产物权善意取得制度适用的条件

　　对于执行机构而言，更为重要的是提炼该制度的适用要件。从《物权法》第106条及相关条文可知，不动产善意取得的条件为：

　　1、登记错误。登记错误是不动产善意取得的首要条件，没有登记错误，善意取得无从发生。这样，物权让与人虽然是登记物权人，但其实质上没有物权，属于无权处分人，只有在这种情况下，才有讨论第三人能否取得物权的必要。比如：被执行人甲通过伪造证明的手段欺诈登记机关，成为本是乙房屋的所有权人，执行过程中，法院将甲虚假登记的房屋拍卖，被善意第三人丙买受，这就发生了丙能否善意取得该房屋的争议。《物权法》第106条第3款并没有明确表明“登记错误”作为善意取得的要件，但该款规定善意取得的前提是“应当登记的已经登记”，结合《物权法》第9条的规定来看，我国不动产物权的变动经依法登记发生法律效力，由此可以推定出“不正确的登记”。因为如果登记状况与实际权属完全一致，当无善意取得发生的可能。

　　2、转让人为无处分权人。无权处分是指无处分权人未经处分权人(原权利人)授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产的物权行为。其具体包括以下几种情况：

　　(1)处分权人本来就无处分财产的权利，如不动产共有人未经其他共有人同意而处分共有物等。

　　(2)处分权人本有处分权，但嗣后因各种原因丧失了处分权。如不动产买受人取得不动产后再将该不动产转让，但前转让人撤销合同或前合同本身无效。