道路难修缴费埋雷 消防管线物权成疑

    小区路处处是坑 “坑”在何处

    上周，《北京市物业管理条例(草案)》提请市十五届人大常委会第十六次会议审议。其中规定：专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用，并设立专用账户。当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

    当房屋出现房顶漏雨，电梯“罢工”、管道老化、小区道路破损等问题时，根据业主申请，便可使用专项维修资金，对居民住房共用部位、共用设施设备进行维修维护。

    在申请与使用中，很多小区享受到了这笔“养老金”带来的实惠，保障了居民的生活质量。但一些问题也随之出现，部分小区在使用专项维修资金中遇到了“坎儿”。如何更好地用好这笔房屋的“养老金”，进而解决小区的大问题，让其能够在房屋逐渐老化时发挥巨大的作用，需要更多的实践与思考。

    南五环附近的福星花园小区，建成至今20年左右。小区中的道路出现了裂纹、破损，斑驳的道路也让居民意识到小区到了非改不可的境地。

    而在申请使用专项维修资金时，却遇到了难题，小区中的部分楼房建成时间较早，并未缴纳过专项维修资金。在多次咨询申请中，均因此原因无法动用。专项维修资金处于“趴窝”状况，小区道路的大修也一直无法进行。

    记者调查发现，在一些小区申请使用专项维修资金的过程中，遇到了申请使用不规范、区域划分不明等“坎儿”。

    福星花园小区破损道路。

    路破难平 只因维修资金收缴不一

    “我出家门都不太敢穿高跟鞋，弄不好就踩裂缝里了。”一名业主表示，破损的道路给许多居民出行带来不便。不仅汽车行驶中会遇到颠簸，童车、轮椅、行人的经过都会造成影响。

    对小区道路进行维修，方便居民出行，成为该小区业委会首要的工作。“这就涉及到申请专项维修资金，但查询后却十分无奈。”小区业委会主任王新华表示，查询结果显示，小区此前并未使用过专项维修资金，而这次同样无法使用。

    根据当时的政策，较早建成的几栋楼，业主并未缴纳专项维修资金，所以1号至4号楼至今没有缴纳记录。“正因为这个原因，整个小区就无法动用这笔大修资金。”

    一名居民表示，虽未缴纳专项维修资金，但是这几栋楼的居民交了“中修费”，该费用与物业费一并收取，主要用于对楼房的维修维护。

    因此，专项维修资金只能维修维护5号楼至26号楼的楼本体，也就是楼内的维修维护，楼外的维修维护则不能动用该笔资金。

    “现在想动用专项维修资金，只有一种情况，就是按照工程总造价，根据每户的面积不同平摊，1号至4号楼业主费用需要业委会去收取费用，其他楼可以直接走专项维修资金。”王新华颇为无奈，因为时间久，小区之前的门禁系统厂家中已经没有设备，导致无法维修，业主曾想更换楼门的门禁系统，也是因为同样的问题被卡住。“很多小区都是统一的，有和没有都好办，而我们却遇到了这样两难的情况。”

    流程不畅 资金申请使用屡屡试错

    房山线地铁长阳站不远，九洲溪雅苑小区建于2008年，业主于一年后开始入住。

    2015年部分居民反映屋顶漏水，原物业与原业委会开始准备为13栋楼进行屋顶维修，并通过应急通道申请专项维修资金。

    该小区业委会主任刘斌表示，因为申请中出现问题，未能成功申请专项维修资金。但是维修工程已经开始，直至工程结束，小区的专项维修基金还没能申请成功。

    按规定，施工完工验收需有物业公司、业委会，同时要有5名该楼的业主代表签字。刘斌开始对签名名单的业主进行核实，与每名签字业主都进行沟通，近七成业主表示，自己并未签字。“这个验收完工的业主签名就存在一定问题。施工方未能拿到施工款，最终只能走法律程序。”

    与此同时，该小区已经出现排污管线下沉以及电梯老化问题。为此，小区业委会准备再次申请专项维修资金，维修管线与电梯。

    “原则是电梯属于涉及到居民的生命安全，对于维修维护在严格把关后，尽快通过程序，通过对报修次数多少作为依据，对报修次数多的电梯先进行维修。”刘斌表示，业委会吸取了此前使用专项维修资金的经验与教训，由物业公司报维修申请，动用专项维修资金；并由社区居委会、党支部进行全程监管，同时邀请业主参与，可以随时查看更换过程及相关部件。

    “我们将申用的流程先行公示15天，公示后居民不反对维修后，再通过居委会、党支部监管。业委会同意盖章，再由物业公司盖章。”刘斌表示，流程走完后，还需要相关楼的10名业主签名同意，最终才能动用专项维修资金进行维修。“施工过程中，相关几方同样全程监管、检查。完工后，由各相关方签字，使得所有流程透明化。”

    北三环附近的锦秋家园小区，共有987户居民，小区分为两期，分别于2001年、2003年交房入住。

    该小区曾申请使用过三次专项维修资金，通过业主大会履行程序，经过都较为顺畅。可如今第四次申请，却遇到了问题。

    该小区业委会主任孔沛哲介绍，小区前三次申请的缘由，分别为房屋漏水、下水道坍塌和电梯大修。“对于一些特殊情况，比如水管爆裂等，都可以直接走绿色通道，立即进行维修。”

    但是，新申请的资金将用于消防工程进行恢复，涉及到楼内的探头、管线布线等问题。小区业委会成员在研究后发现，小区中一些面积属于开发商所有，例如地下一层、地下二层，这些面积是否缴纳了专项维修资金，在这些区域内的设备出现问题后，是否可以动用居民的维修资金，又该如何使用，成为困扰小区的新问题。

    在孔沛哲看来，消防系统的维修维护，是贯穿整个楼体的，从顶层一直延伸到地下室，无法割裂进行单独维修。“涉及到地下室的部分维护改造时，这笔费用由谁来出，就是争议的焦点。”

    “我们曾经想查找设备划分的规则和界限，但是一直没有查到具体的规则。”孔沛哲开始到相关部门咨询小区中的界限界定，也始终没有得到确切的回复。

    “属于开发商所有区域的维修维护，消防管道布线等，是否要花费业主的专项维修资金？”在孔沛哲看来，如果面积划分属于开发商，不是业主的公摊面积，该区域动的维修维护费用就不能动用业主的专项维修资金。“可以在物权的确认中，有更加明确的划分，这样才能消除一些隐患和问题，避免后期业主、物业、开发商之间的矛盾。”