《担保法》及其司法解释中，对最高额抵押只勾画了一个制度框架，对实际应用中的指导远远不够。《物权法》的出台，对担保物权和最高额抵押作出了一系列规定，对我们在实际工作中理解和应用最高额抵押提供了很好的指导。
   ●最高额抵押的定义和法律特征
   根据《物权法》第203条规定，最高额抵押是指，为担保债务的履行，债务人或第三人对一定期间内将要连续发生的债务提供财产担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。与普通抵押相比，最高额抵押具有以下法律特征：
　　所担保债权为将来之债权。普通抵押随所担保的主债务的成立而成立，具有从属性；而最高额抵押在设定时所担保的是尚未发生的债务，突破了普通抵押权成立上的附随性，具有相对的独立性。特殊的是，根据《物权法》第203条第2款规定，最高额抵押权设定前已经存在的债权，经当事人同意，也可以转入最高额抵押担保的范围。
　　必须预设最高额度。最高额抵押设立时，主债权尚未发生，但必须设定一个抵押担保的最高限额。在此额度内，债权人的优先受偿权始能成立。
　　对一定期间内连续发生的债权作担保。“一定期间”是最高额抵押担保的债权确定期间。一般情况下，在最高债权额限度内，凡是发生在“一定期间”内的债权都属于有抵押担保的债权。“一定期间”是判断某一债权是否属抵押担保债权的时间标准。
    所担保的债权是不确定债权。普通抵押权设立时，所担保的债权已确定；而最高额抵押担保的是在“一定期间”内连续发生的债权，设立时是不确定的。因此，必须在“一定期间”结束后，对在此期间内实际发生的债权进行决算，将所担保的债权数额确定下来。
　　●最高额抵押的重要制度解读
　　最高额抵押的决算
    最高额抵押决算即最高额抵押所担保的债权数额的确定，根据《物权法》第206条规定，有下列情形之一的，抵押权人的债权额即确定：
　　约定的债权确定期间届满。债权确定期间，是指确定最高额抵押所担保的实际债务数额的时间。对确定债权的期间进行约定，是最高额抵押合同的重要内容，当事人约定的确定债权期间届满，最高额抵押所担保的债务额度即自行确定。
没有约定债权确定期间或约定不明的，抵押权人或抵押人自最高额抵押设立之日起满二年，请求确定债权。这里的“二年”是一个固定期间，不存在中止、中断的问题，其起算点是最高额抵押权设立之日。