征收、征用的条件

　　传统理论上的征收，意指公权力对私人财产的剥夺或限制，因此征收包含了取得和使用两层意义。我国物权法根据宪法的规定，进一步区分了征收和征用两项制度，通过界别公权力对于私权的侵入程度，以制约公权力的滥用。物权法第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”第四十四条第一款规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。”

　　征收与征用不同有三：其一，征收是国家强制地从被征收人手中剥夺所有权，其结果是物权发生转移;征用则主要是在紧急情况下对私有财产的强制使用，当紧急状态消除，被征用的财产应当归还。其二，征收必须基于公共利益;征用也须具有公益性，但物权法更进一步要求存在紧急需要。所谓紧急需要，即紧急的公共利益需要，其目的限制更为严格。其三，征收原则上必须依物的价值足额补偿;征用补偿主要针对财产因征用而毁损或灭失，应对物征用前的实物状态或价值状态予以恢复，而对于物的正常利用的损耗，原则上不予赔偿，即便补偿其标准也较低。

　　鉴于征收、征用都是国家强制限制公民和法人财产权的行为，极易造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的条件。根据宪法和物权法的规定，对私人物权进行征收、征用，应遵循三项条件：

　　第一，征收、征用必须基于公共利益的目的。由于公共利益模糊不清，现实中有些部门往往把招商引资项目、城市住房改造、建造广场绿地等工程都扩大解释为公共利益。还有假公共利益之名而为征收，再转手给地产商进行商业性开发，开发商获取暴利，而被拆迁人投诉无门。公共利益作为一个高度抽象、易生歧义和弊端的概念，如果不严格限定，极易出现滥用现象。因此，笔者认为，对于公共利益应当严格限定其范围，例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物保护等，均属于社会公共利益。虽然物权法没有明确列举，但应在嗣后的单行法规或司法解释中予以明确。例如，日本《土地收用法》第3条罗列可请求征收私地的事业共计35项，其分类由社会福利到宇宙开发等，包罗万象。我国立法者不能穷尽者，可以在最后设置“其他属于公共利益的行为”的概括性条款，或授权地方省级人大及其常委会审议批准是否属于“公益目的”的事业。在判断是否属于社会公共利益时，特别要注意，只有全体社会成员都能“直接”享受的利益，才属于社会公共利益。而除此之外的一切商业性的土地开发及其他财产取得，都必须遵循自愿、公平、等价、有偿的原则，即便政府本身参与经济活动，此时也应作为私法上的平等主体，通过交易取得财产，而不应以行政手段征收、征用。