承租人优先购买权与抵押权的竞合和处理

　　我国《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由于在已出租财产上设定抵押权,租赁权不受抵押权的影响,因此,在实现抵押权时,如果抵押权人想通过抵押权取得抵押物时,就产生了抵押权与承租人优先购买权的冲突。那么在抵押权和租赁权竞存时,如何协调两者的冲突?

　　从表面上看,抵押权是担保物权,而承租人优先购买权是主要依附于债权的租赁权,因此,抵押权具有顺序优先。不可否认,优先购买权来源于租赁权,没有租赁权就没有优先购买权,但优先购买权有其独立的功能和保护目的,法律设定优先购买权是在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会,如果抵押权人想取得抵押物,也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得,所以,优先购买权优先于抵押权人的抵押权。而且从另一方面而言,抵押权只是优先受偿的权利,优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,而优先购买权只有在符合“同等条件”时方可行使,承租人行使优先购买权并不影响所抵押房产价值的实现,即承租人行使优先购买权,并不妨碍抵押权人实现其被该房屋所担保的债权。

　　上面的情况是先出租后设定抵押。那么在先设定抵押而后出租的场合又如何处理两权冲突?

　　依据《物权法》的相关规定,我国在不动产抵押方面采取登记成立主义,而且只有登记才能产生对抗善意第三人之效力。据此,已登记的抵押权,可以对抗后成立的租赁权;未登记的抵押权,则不能对抗后成立的租赁权。具体而言:

　　一、已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。以已登记的抵押房产出租的,不适用“买卖不破租赁”之规则,即“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因为,在实现抵押权时,买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买,致使其卖得价款不足以清偿担保债权的,抵押权人甚至有权要求解除租赁关系。所以,除非抵押权人同意租赁权的存在,否则租赁权将不能存在,因此自然无法产生优先购买权,也就不存在抵押权与优先购买权之间的冲突了。

　　二、未登记的抵押权则不得对抗承租人的优先购买权。因为我国对不动产及不动产物权抵押采取登记成立主义,未经登记,不生效力。抵押权的生效必须以登记为必要条件,而不能认为抵押合同生效后就必然发生抵押权的生效。所以,抵押物未经登记的,此时抵押权并不存在,只有承租人的优先购买权存在,这种情况下不存在竞合问题。