2004年7月11日《人民法院报》刊载《是保护优先权还是维护善意取得》一文，读后有不同观点，鉴于该类案件在司法实践中有一定的典型意义，现浅析如下，以期抛砖引玉。

　　本案的基本案情：原告沈某通过与被告商业公司签定租赁合同，承租了商业公司与开发公司联合开发的一处房屋，该租赁合同得到了开发公司的默示同意。在租赁关系存续期间，二被告与第三人徐某签定买卖合同，将该租赁房屋卖于第三人，并办理了产权转移登记。后原告以买卖合同侵犯了其优先购买权为由，诉至法院，要求确认该买卖合同无效。

　　一审法院审理后认定：二被告与第三人签定的买卖合同本应无效，但由于原告与二被告签定的租赁合同未经登记备案，所以原告基于租赁合同产生的优先购买权不得对抗善意第三人，遂判决驳回原告的诉讼请求。

　　笔者认为，一审判决逻辑混乱，适用法律毫无根据!

　　一审判决的逻辑是很清楚的：本案中，买卖合同“本应无效”，但终于还是有效，原因则是因为租赁合同未经备案，原告基于租赁合同产生的优先购买权不得对抗善意第三人，第三人能够善意取得。这里，无效的买卖合同因为租赁合同的没有备案而变的有效了!一审判决隐含的意思也很清楚：如果租赁合同经过备案，则原告基于租赁合同产生的优先购买权可以对抗善意取得，这样，“本应无效”的买卖合同当然无效，第三人不能够善意取得!由此我们可以看出，在一审判决的逻辑里，买卖合同是有效还是无效直接与能否善意取得相对应，而买卖合同的效力则取决于租赁合同是否经备案!

　　但是我们知道，租赁合同是否备案其实对原告的优先购买权没有任何影响!没有那个法律规定租赁合同备案才产生承租人的优先购买权，不经备案就产生不了承租人的优先购买权!而本案买卖合同的效力更是与租赁合同是否备案根本无关，租赁合同的备案与否对买卖合同的效力产生不了任何影响。所以说一审判决适用法律毫无根据!

　　原告不服，以第三人签定合同时不是出于善意提出上诉。二审法院审理后认定：第三人已经取得该房屋的完整所有权，原告虽然享有优先购买权，但优先购买权是物上请求权，效力低于所有权，优先权不能否定所有权;而原告所称第三人不是出于善意，但是不能提供证据予以证明，故判决驳回上诉，维持原判。

　　这里二审显然犯了一个逻辑错误，因为该案需要审理确定的，正是第三人徐某有关房屋所有权的取得是否合法、是否应该予以保护的问题，但是二审却以第三人享有的所有权属合法所有权得出判决结论，陷入了循环论证的圈子。所以二审判决笔者认为也是错误的。