论文摘要：房屋承租人优先购买权是司法实践操作中的难点之一，本文从优先购买权设置的意义及历史渊源、房屋承租人优先购买权的定义及租赁权属性质、租赁房屋优先购买权的基本特征及条件、房屋优先购买权的限制等方面进行了探析。

　　在我国的多部法律中对房屋承租人的优先购买权进行了规定，1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)第11条："房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。"1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(以下简称《意见》)规定："出卖人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条："出卖人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"法律为何设置承租人的优先购买权，承租人能否实现优先购买权，怎样实现优先购买权，本文就以上问题进行探讨，以求教同仁。

　　一、房屋承租人优先购买权的定义及租赁权属性质

　　所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让出租房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优于其他人购买该出租房屋的权利。

　　我国现行《合同法》出于保护承租人的利益，第249条规定"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"此为理论上所称的"买卖不破租赁"。第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。"这两条规定实质上是授予承租人具有物权效力。还有《担保法》司法解释第65条规定："抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。"此类似于"买卖不破租赁"的效力，也体现了承租权的它物权性质。

　　租赁权是一种债权，租赁合同在当事人之间产生的是债权法律关系，但长期的社会发展中租赁权具有不同于一般债权的特征，许多国家的立法为巩固承租人的地位，对租赁权作了一系列的规定。学者称为"租赁权的物权化"，就是说，租赁权虽然是一种债权，但具有物权的一些特征，租赁合同关系具有物权法律关系的性质。物权分为完全的物权和限制的物权，前者即所有权，后者又分为用益物权和担保物权，其中用益物权也是一种对他人所享有的使用、收益的权利。但承租人因租赁合同所取得的对他人所有物的使用、收益权利为债权性质的权利。