一、异议登记制度的立法目的与本质

　　无论是更正登记还是确认物权之诉，通常都要求异议一方提供相当的证据，否则，法院或者登记机构不会受理其更正登记的请求或者确认物权的诉讼请求。这就客观上需要给予异议人搜集证据的时间。而在此期间，登记簿记载的权利人可能对其房屋进行处分，第三人善意取得该房屋权利，从而可能导致最终虽然真正的权利人有证据证明登记簿的记载确有错误，但房屋已经被处分，其无法要求返还房屋。这就需要在法律上设计一个制度，它能够给尚没有证据的真正权利人一段时间用来搜集证据，同时它应当限制登记簿记载的权利人对其房屋的处分权，避免第三人善意取得该房屋的权利。这一制度就是异议登记。

　　因此，异议登记的本质在于：异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记的功能，一方面在于其给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施，给予了真正权利人搜集证据的缓冲时间，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利;另一方面，异议登记有阻断不动产登记公信力和推定力的作用。这就是说，在发生异议登记的情况下，表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议，如果第三人罔顾异议登记的警示仍然进行交易，因登记的善意推定效力已不存在，其将无法主张善意取得。

　　二、异议登记性质的制度体现

　　1. 审查的高效便捷性

　　异议登记是为了保护真正权利人利益，避免登记簿记载权利人滥用登记的公信力而暂时击破登记公信力的一种临时性的保障措施。异议登记的优点就在于，能高效便捷地暂时切断登记簿的公信力。正是基于这一考虑，《物权法》并未对异议登记的条件加以规定，《房屋登记办法(》下称《办法》)则明确强调了异议登记审查程序的高效和便捷。

　　一方面，《办法》第77 条省略了异议登记的审核程序，一经受理，即可将异议登记载入登记簿。换言之，只要材料齐全、形式合格，登记申请书中指明被提出权利异议的房屋且明确了异议事项，登记机构即可办理异议登记，而无需再行审核申请与登记簿记载的权利状况是否一致等问题。

　　另一方面，及时做出异议登记。异议登记具有高度的时效性。在申请人发现登记簿记载的权利状况尤其是权利归属状况存在错误时，其必须尽快做出反应。尤其是在其请求登记簿记载的权利人提供书面同意，而对方拒绝的情况下，登记簿记载的权利人极有可能将该房屋权利处分。这就要求登记机构接到申请后，尽快完成受理程序。一旦符合受理条件，就直接记载入登记簿。故而《办法》第23 条将异议登记的时限限制为1 个工作日内。这实际上就是要求登记机构在受理之后当场做出登记，而不宜延误。一旦延误，如果登记簿记载的权利人完成了处分登记，登记机构将面临巨额赔偿责任。