一、不动产物权登记的要领和特征

　　不动产物权登记是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实①。由此定义可以看出，不动产物权登记具有如下法律特征：

　　1、登记必须经权利人申请。此处的权利人可为不动产所有权人，使用经营权人，抵押权人等。也就是说能够行使全部或部分物权的人。权利人物权登记的申请，从基本种意义上说也就是一种物权处分行为。不动产登记是否必须由权利人申请这个问题?由于我国目前尚无统一的登记法典而在理论与实践上有些模糊。

　　2、登记的范围是不动产。不动产指土地及其它定著物②。因此，这排除了动产。我们知道，动产的移转依交付。

　　3、登记的内容是有关不动产物权设立，移转，变更等情况，而且这些情况应该是能够公开的信息。登记完成后这些登记的内容将向社会公示，公开。

　　4、登记机关是有关的国家专职部门。在国际上，不动产登记机关在德国为属于地方法院的土地登记局;在日本为司法行政法务局，地方法务局用其派出所;在瑞士，大多数为各地的地方法院。而我国目前不动产登记机关是“多头执政”，且依据的法律也是不同的，由此造成的弊端，后面将会叙述。

　　二、不动产物权登记制度的历史沿革

　　我国自周朝开始形成了土地管理制度。《诗·小雅·北山》里所说的“溥天之下，莫非王土;率土之滨，莫非王臣”这高度概括了周王拥有全国范围的土地和民众。而《礼记·王制》里规定“田里不鬻”是当时土地立法的基本规则。其意思是各级诸侯贵族对于受封赐的土地民众，只有占有和使用的权利，并无所有权与处分权。他们除了可将其中一部分作为封地及其“附庸”交给卿大夫使用外，不得任意处置，更不得随意买卖。

　　唐代以后，又有立契，早碟或过割制度。唐代的土地买卖必须符合法定的程序，应首先向官府提出申请，得到官府批准发给的立碟后才可进行。《唐律疏义·户婚律》规定：“田无文碟，辄买卖者，财没不追，苗子及买地之财并入地主”。唐中期实行“两税法”后土地买卖后还要向官司府申请转移该项土地所负担的赋税，即后世所称的“过割”。另外，还订立土地买卖契约，写明土地的四至。

　　宋代以后，田土的登记更有鱼鳞册的设立，然而其主要目的均是征收赋税，次要目的才是提供质证以杜绝争端③。宋代的法律规定，通过买卖取得的不动产所有权，以红契作为合法的产权权证书。不动产所有权的转移必须经官府的承认，交纳契税，然后由官府在买卖契约上加盖公章。