一、物权法条文及释义

　　物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　释义：

　　不动产一般是指性质上不能移动或者虽然可以移动但移动会损害其价值的物。由于不动产具有重要的经济意义，所以法律规定了严格的不动产登记制度来确定其归属。

　　不动产登记是指权利人申请有关机关将不动产上的物权变动事项记载于不动产登记簿上的事实。从私法意义上讲，不动产物权登记的主要目的有二：一是明确不动产物权的归属，二是保障不动产的交易安全。完备的不动产登记制度不仅是财产交易有序化的必要条件，也是物权制度赖以生存的重要基础。

　　依照本条的规定，不动产物权的变动必须办理登记手续，否则不发生物权变动的效力。这表明我国采取不动产实质登记主义。在实质登记主义下，不动产物权的变动不仅需要当事人的法律行为，还需要登记。法律行为和登记双重法律事实决定了不动产物权变动的效力。与形式登记主义不同，形式登记主义下，当事人的法律行为是决定物权变动的唯一依据，登记与否仅仅是对抗第三人的要件。

　　本条中“法律另有规定的除外”主要是指非依法律行为的物权变动，这主要包含在本法第28-30条的几种无需公示即可直接生效的特殊情形。

　　二、典型案例

　　原告：耿昌怀

　　被告：于中国

　　原告与周荣海自1996年始有债权债务往来，周荣海欠原告债务6万余元，为此双方曾于1996年诉至法院经调解达成一致还款意见。1998年12月10日，原告实际以14万元的价格向周荣海购得属其所有的坐落在市区前进新村2号楼306室商品房一套，由周荣海出具了14万元的收条给原告。双方为少缴房产税费于1998年12月14日签订了房地产买卖契约一份载明：周荣海将其坐落在市区前进新村2号楼306室房以6万元的价格卖给耿昌怀。当日，双方到扬中市房产管理局交纳了房产交易税及房产契税并办理了上述房屋的所有权证。至此，原告取得了该房屋的所有权。此间，1997年至1998年12月10日，周荣海隐瞒与原告交易的事实又与被告交易该房，并从被告处 9次取得房款计12.8万元，于1998年12月10日将该房钥匙交给被告(原告取得产权证后实际一直未入住)，被告一直居住至今。后原告向周荣海索要债务时发现被告占居该房，与其协商退房未果于2001年12月诉至本院。审理中，被告对原告当庭递交的周荣海出具给原告14万元房款的收条及载有原告所有权的产权证等证据真实性无异议，其提出原告与周荣海的买卖在后，属恶意串通的民事行为应无效，故拒不搬出该房，其与原告协商未果。