物权法解读

　　●《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　●但是法律对这些例外情形的范围又有所限制，只有在物权的初始变动效力上不需要进行登记，而再次的物权变动

　　也必须以登记作为生效要件。

　　《物权法》第6条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。这一规定一般被称之为不动产物权的公示公信原则。该原则强调物权及其变动应按照法律规定的方式，即登记，公之于众，借此才能产生为普遍公众信任和尊重的效力。进一步具体的说，登记的这一物权效力，或称之为公示公信效力，又表现为两种不同的效力情形，即登记一般效力与登记救济效力，而前者又包括登记生效和登记对抗两种效力。

　　登记生效效力

　　《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这一规定，对第6条中规定的不动产物权公示公信原则的含义和适用范围作出了进一步的具体界定。

　　首先，第9条对第6条中的“应当依照法律规定登记”作出了进一步的阐释，即指不动产物权只有经过登记才能发生当事人追求设立、变更、转让和消灭等物权效力。其次，这一规定还指出，在法律另有规定的情况下，某些不动产物权不需要登记仍可发生物权效力。

　　这些例外主要包括以下几种情形：第一，法律直接规定不需要进行登记的，如第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二，考虑到我国目前的一些实际情况，因此也不要求所有的不动产物权全都一律进行登记，一些不动产物权的取得或设立不需要经过登记即可发生效力，如地役权因当事人的约定而产生而非法定强制，因此不需要经过登记就可以设立;如土地承包经营权和宅基地使用权等都不以登记为产生或存在的效力要件。第三，一些非因法律行为而发生的物权的设立、变更、消灭等也通常不会因为未进行登记而影响物权变动的效力，如《物权法》第二章第三节中规定的一些特殊的物权变动情形。第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。