土地使用权转让“门槛”降低　25％投资量不再是转让的必要条件

　　最高人民法院于去年公布、并于8月1日起施行了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。该司法解释主要包括3个方面内容：一是土地使用权出让合同纠纷的处理；二是土地使用权转让合同纠纷的处理；三是合作开发房地产合同纠纷的处理。它对司法界以往一些重大争议问题予以了明确，对规范房地产开发商经营行为，促进房地产市场诚信体系的建立和推动房地产市场健康发展都具有重大意义。

　　在土地使用权转让方面，该司法解释与之前法律相比，对转让条件硬性规定有了一个突破：即25％的投资开发量不再作为转让房地产的必要条件。

　　在以往的司法实践中，认定土地使用权转让合同效力的法律依据主要是《土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”和《房地产管理法》第三十八条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。

　　但根据新的司法解释，认定土地使用权转让合同是否有效并不受登记与否、是否足额交纳出让金及开发投资规模的限制。只要符合《民法通则》第五十四条所规定的民事行为有效的条件，合同即为有效。当事人约定转让的房地产如果不符合我国《房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定，属于标的物权利瑕疵，受让人完全可以通过瑕疵担保制度得到救济。即使是在转让人没有取得土地使用权证书即与受让人签订国有土地使用权转让合同的情况下，合同也不是当然无效，而只是属于无权处分行为。

　　根据我国《合同法》第五十一条的规定，无权处分人处分他人财产的合同并不属于无效合同，如果处分人在订立合同以后，通过努力使合同具备了相关条件，如转让人取得了土地使用权证书、完成了项目总投资25％的投资条件等等，仍然可以继续履行转让义务；即使转让人由于种种原因不能按照合同约定履行转让义务，一般也只是承担履约不能的义务，而不能认定合同无效。只有在合同标的物客观自始不能的情况下，才可以考虑认定合同无效。这与我国民事法律对物权变动采取的债权契约加交付（不动产为登记）的原则也是相符的。

　　根据此条规定，出让土地只要取得土地使用权证，即可进入市场进行流转。（作者为上海美达律师事务所律师）