事件:12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

　　1、 本文件是对国务院常务会议“国四条”的具体落实性文件。

　　2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。会议强调,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。五部委下发的《进一步加强土地出让收支管理的通知》,是对具体政策落实的开始,房地产行业的调整刚刚拉开帷幕。

　　2、 高房价背后是高地价,遏制房价上涨就要打击囤地。

　　本文件的重点内容是加大对开发商取得土地时应缴土地出让金的征收力度。会议规定:“市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。

　　首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。”目前高房价的主要推手之一就是“高地价”,一方面是土地拍卖价格高,另一方面是开发商囤地,在土地买卖环节存在利润。

　　本文件的出台将部分程度地收紧开发商的资金链。其政策作用有二:一是打击开发商的囤地行为,开发商囤地后的资金成本将大大提高;二是在资金链受到挤压的情况下,迫使开发商加速开发,加速商品房的销售,以回笼资金。

　　按照以前的土地出让金征收情况,各地区对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定,出让土地会分别签订合同,约定首付比例和分期缴纳时间,大部分在30%左右,部分地块较大的土地,可以分批缴纳,分批取得土地使用权证。而目前加大了力度,开发企业将不能在时间上再拖欠土地出让金。

　　3、 政策将加速行业整合,促进房地产企业优胜劣汰。

　　本文件对于资金实力一般、土地储备较多的中小型开发商打击力度较大,对于实力雄厚的开发商影响一般。因此,房地产行业内两极分化的现象将成常态。

　　今年以来,部分企业高溢价取得“地王”,在国务院常务会议定调“遏制高房价”之后,土地市场的规范将是主要的内容之一。因此,本文件对现金流充裕、融资能力较强的开发商影响较小,而对于现金流状况一般、融资能力不突出、未付土地款超过自身筹融资能力的开发商形成压力。而当整个土地市场受到政策约束的情况下,一方面是压力,另一方面隐含的是机遇。

　　4、行业处于政策频出期,短期内仍需谨慎。

　　为落实国务院会议的“国四条”,本文件之后,针对房地产行业的调控政策还将由各部委陆续推出。政策渐紧将再次考验房地产企业的经营能力。从供求角度来看,明年上半年供不应求的态势仍难扭转,如果明年上半年房价依然在供求失衡作用下小幅上涨,不排除政府出台更为严厉的行业政策。就二级市场来说,政策偏利空,建议近期继续对地产股的配置保持一定的谨慎。因此,房地产行业利空未尽,短期内仍宜对本行业保持谨慎态度。