上海江湾新城F地块挂牌出让，引起社会的普遍反响，其设置的条件，用“令人震惊”一词描述，毫不为过。

　　F地块的挂牌文件上出现了一系列针对竞买人的限制性条件，除保证金7亿元外，还要求：竞买者所开发建设的甲级综合商办项目(非住宅)不小于200万平方米;有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩;有超高层建筑建设业绩;拥有和管理不小于500万平方米商业物业;与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系;有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证……

　　此次挂牌出让底价67.5亿元，折合楼面地价7500元/平米，而2007年11月出让的新江湾城D3地块楼板价达到2万元/平方米，两者每平方米相差12498元，总价相差112.482亿元。该地块被唯一符合出让条件规定的美国房地产开发商Tishman Speyer Properties(铁狮门房地产基金)以底价摘取。

　　现行土地挂牌出让政策毫无竞争性可言

　　各地国土部门顺应地方首脑要求，使“挂牌出让”变成了定向低价出让。

　　土地挂牌出让设限，是各地方政府寻找“合适”开发商的常规做法，看看各地国土部门的挂牌出让文件，哪一幅土地出让不是事先有针对性地设置“择偶”条件?如果这种设限有利于公平竞争，值得夸奖，可是所有的设限都是不利于公平竞争的。这是土地出让市场最为黑暗的内幕交易。有的是地方政府一号人物已经与意向买地人有了事先“婚约”,最终的出让仅仅是履行“完婚”手续而已。“婚约”的内容五花八门，政府提出一系列开发要求，当然意向购买人也不是省油的灯，低地价往往是竞买者开出的条件。双方最终敲定了相关事宜，国土部门就积极配合，设置“择偶”条件，使得意向人能够顺利在“竞争”中胜出。

　　现行挂牌出让政策导致普遍土地寻租现象

　　为什么近几年官员们多是栽在土地出让环节?就是这种“择偶”出让土地的做法，为官员寻租留下了巨大空间。招商引资是地方相关政府官员的首要任务，土地是政府手里的最大资源，由于政策预留了操作空间，官员们趋之若鹜，纷纷主动出击，招蜂引蝶，开出的条件各种各样。甚至出现一把手、二把手、国土局官员为同一块土地出让相互较劲的局面。当然，胳膊拧不过大腿，一把手说了算。一把手不说，二把手说了算。依此类推，有好处大家分享。

　　土地出让市场存在巨大的政策漏洞，国土资源部难辞其咎

　　2007年11月1日开始施行的国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，为各地方土地挂牌设限预留了操作空间。虽然第十一条规定，“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。”但是，请注意，这里是指“出让公告中”，而不是指所有说挂牌文件。地方国土部门就是利用这个政策漏洞，在挂牌文件中设置了“资格”条件的。

　　另一个漏洞是，挂牌出让土地只要有一个竞买人参与就可以。第十九条规定，“在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。”而招标就必须满足至少三个投标人的要求。问题不在这个规定是否合理，而在于这个规定与“设限”相配合，就必然会排除一些有实力也有意向的竞买人参与。对于江湾新城F地块，此前已有媒体报道，包括嘉里建设、世茂房地产、瑞安房地产，新加坡仁恒置业、吉宝置业及英国Grosvenor等都有意竞标这一地块，而呼声较高的则是李嘉诚名下的和记黄埔。然而那个量身订做的限制条件，究竟是如何出炉的?量的谁的身?条件如此细致而周全，有什么依据?挂牌结果说明了一切。

　　土地基本制度酝酿变革

　　现行土地使用权出让制度是土地公有制的必然产物。自土地使用权有偿出让第一锤至今，已经20多个年头，土地使用权出让环节的腐败，前赴后继，令人作呕;土地利用失控现象，已经触目惊心。导致这一不堪局面的原因，不仅仅是现行土地使用权出让制度本身的弊端，而已经触及到土地基本制度问题，即现行的国家和集体所有制问题。就像原来的“全民所有制企业”一样，土地国家和集体所有已经受到越来越多的质疑。有识之士已经断言，与土地有关的几乎所有主体，从地方政府、房地产开发商，到城市郊区农民、市民，以及普通乡村的农民，似乎都存在违犯现行的土地法律、法规、政策的冲动。一项制度如果到了如此程度，就说明制度本身出现了问题，解决的办法惟有“变法”。

　　学界多年前已经深入研究了这一课题。有的学者认为，土地所有权的公与私并不影响国家对土地利用的管理，在法律上禁止自然人拥有土地是站不住脚的。

　　土地制度“变法”是否已经到了临界点，能否变法成功，我们拭目以待。