开发商收回车位惹怒教授

　　业主：通过法律渠道维权 开发商：地下二层为人防工程

　　大学教授白先生购买交大花园（现在叫交大嘉园）的房子时，买下了地下车库二层的两个车位，支付了1000元订金。不料，开发商两年后反悔了——不同意向白先生出售这两个车位，理由是地下车库二层是人防工程。为了讨要自己的停车位，白先生与开发商打起了官司，成为本市第一个为此事敢与开发商叫板的消费者。昨天，记者对此事进行调查。

　　地下二层车位

　　卖出又要收回

　　白先生告诉记者，2003年1月，他购买了交大花园的一处房子，在买房时，开发商的销售人员多次向他推销地下车库车位，每个车位96000元。但白先生当时尚未购车，为了打消白先生的顾虑，销售人员表示，可以先交订金，以后再补交全款。于是白先生支付了1000元订金，销售人员给白先生开了两份车位《保留单》。

　　白先生说，两份《保留单》上分别注明了两个车位的号码，却没有写明具体保留期限。白先生认为自己可以随时补交全款，从而拥有两个车位。

　　2005年初，白先生向开发商提出补交车位全款，这时，开发商竟不同意向白先生出售这两个车位，理由是地下车库二层是人防工程。

　　白先生坚决要求对方履行约定义务，开发商则表示，现在人防工程已经转给了北京东和田园物业公司（简称东和田园公司），白先生可以交还《保留单》，租用两个车位。白先生没有同意，双方闹上了法庭。

　　目前，白先生为停车，只得租用了一层的车位，每月要向车位的业主支付高额租费500元。

　　白先生起诉被驳回

　　海淀法院开庭审理此案。在法院判决书中提到，作为证据，北京东和嘉业房地产开发有限公司（简称东和嘉业公司）提交的一份协议书称，地下车库二层属人防工程，这份协议书是人民防空办公室与北京东和田园物业公司在2004年2月27日签订的。在这份协议中，人民防空办公室同意东和田园公司50年时间使用人防工程，面积为5522平方米，东和田园公司交付了80万元使用费。白先生并不知道此事，他觉得很纳闷。他认为，海淀区人民防空办公室无权对涉案的人防车库进行处理。

　　法院认为，东和嘉业公司将地下车库出售白先生，属无权处置，双方就车位买卖签订的协议，应属无效。据此，法院认为，白先生要求该公司履行合同，向其出售车位，缺乏法律依据。法院驳回了白先生的起诉。白先生不服提出上诉。

　　人防车库没法卖

　　对于此案，东和嘉业公司的代理人张模廷先生告诉记者，地下车库二层属于人防工程，是该公司投资建设的，售房时，该公司也没有弄清楚人防车库的产权究竟属于谁，销售人员当时给白先生开具的两张车位《保留单》是笔误，属于工作失误。

　　据张先生介绍说，地下车库一层属于开发商所有，该公司有销售证，已经将车位出售给业主。地下车库二层为人防工程（简称人防车库），虽然人防车库是他们投资建设，他们只有使用权，无权处分，更不能出售人防车库，显然，《保留单》是无效的。“白先生可以租用地下车库二层车位。”张先生说。

　　昨天下午，记者与东和田园公司取得联系，询问该公司花费80万购买人防工程的事情，客服部的张女士说，她要问一下领导，再行回复。记者只得留下电话，直到当晚6时，对方仍没有回电。另一名不愿意透露姓名的客服工作人员说，该公司管理地下车库二层，业主可以租用这里的车位，每月租金400元。

　　专家观点

　　中央民族大学法学院刘景一副教授说，按照物权法的有关规定，房地产开发商作为人防车库的建造人和投资人，依据相关部门批准，在完成包括人防车位在内的住宅楼建设后，便在事实上取得了房屋所有权和人防车库使用权，开发商有权向业主出卖人防车库的车位，业主由此取得了车位的使用权，在国家需要征用时，业主必须向国家上交，但可以依法得到适当的补偿。

　　律师说法

　　谁投资谁所有

　　物权明确定纷争

　　作为原告的代理律师，北京市赵晓鲁律师事务所尚志永律师表示，该案主要涉及两个焦点问题，一是人防车库归谁所有，二是人防车库可否转让。

　　关于第一个焦点问题，按照《物权法》规定，人防车库是开发商经过政府有关部门批准，自行投资建设的，因此，开发商自完成了包括人防车库的小区投资、建设的事实行为后，便取得了人防车库的所有权。目前，关于人防车库的归属存在争议，有不同的说法，一是人防车库属于国家所有，二是属于全体业主所有。尚志永律师说，开发商投资建设的人防车库不应属于国家所有。按照《国防法》的有关规定，只有国家投资建设的国防项目才属于国家所有，并没有规定民间投资建设的人防工程也属于国家所有。在《人民防空法》中，也没有规定人防工程应该属于国家所有。“人防车库不应属于全体业主所有。”尚志永律师说。

　　关于第二个焦点问题，尚志永律师认为，人防工程是可以转让的，因为开发商作为人防工程的所有人，应该享有所有权中的全部四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。如果我国相关法律中没有对开发商行使以上四项权利进行限制，开发商当然就可以自由行使各项权能，包括处分权。

　　“目前，在我国法律和行政法规中没有人防车库不能或禁止转让的规定。”尚志永律师说。关于这类纠纷产生的原因，尚志永律师分析说，因为北京市的房价一直是上升的趋势，车库的租赁价格也随着水涨船高，不排除一些开发商开始根据市场供求关系的变化，将“卖车库”改为了“租车库”以追求利润最大化的可能。但是在《物权法》颁布之前，住宅小区中的人防车库基本已经售完，这部分经济关系如何确定其性质，对保护广大业主权益、维护社会和谐稳定至关重要。特别是保护已经购买了人防车库车位的业主的权益。