最近商品房买卖合同纠纷又频发，一方面是由于重庆大热的楼市，一方面也因为买卖合同当事人缺乏法律风险意识。尤其是二手房买卖中，贷款购房是大部分买方会选择的付款方式。而向银行贷款买房时，在贷款条约中有三个很容易被忽视的问题，一是对贷款次数及贷款时间没有约定或约定不明，二是对不能取得贷款时的处理没有约定，三是对银行实际放款时间没有约定。如果买卖双方签约时不加防范，一旦遭遇贷款不顺利，就极可能引发纠纷。那么，如何从根源防范履约风险，今天，我们通过两个案例为大家具体讲解。
案例一：
2016年年底，陈某因家庭之需欲在渝北区购置房屋，为筹措购房资金决定出售其位于沙坪坝区大学城的一套房屋，并在某房产中介处与购房人廖某签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：陈某将其所有的位于沙坪坝区的房屋以123万元的价格出售给廖某；廖某采取按揭贷款的方式支付购房款，即：廖某于协议签订之日向陈某支付定金3万元，于过户之日支付首付款41万元，剩余房款79万元廖某则通过向银行申请二手房商业按揭贷款支付；廖某银行按揭审批通过后7个工作日内，在经纪方陪同下买卖双方向房屋所在地不动产登记中心申请办理房屋产权转移登记手续。
合同签订后，购房人廖某因个人原因迟迟未能办妥本案合同项下的房屋抵押贷款申请手续，且在其名下已登记有一套房屋的情况下，为获取个人住房首套房85折的利率优惠，伪造并提供虚假的贷款证明材料，以致于贷款审批通过后按揭贷款合同又被按揭银行浦发银行撤销并做作废处理。陈某基于置换房屋对资金的迫切需要，2017年2月27日函告廖某要求她三日内自行筹措资金支付全部房款。廖某在接到通知函后不可置否未及时付清房款，陈某再次发函告知合同解除。廖某却悄悄将房屋做了保全并一纸诉状将陈某告至法庭，起诉要求陈某配合其换一家银行进行贷款面签，继续履行合同。陈某也当仁不让，另案起诉廖某，要求法院确认合同已解除并追究廖某的违约责任。
2018年4月28日，一审判决陈某全面败诉，纠纷发生期间房价翻倍疯涨，此时陈某想通过卖房获取资金在渝北置换同样大小的房屋之合同目的已无法实现。目前，两案均已上诉至中院待二审开庭。
四个诉讼，历时一年半矛盾仍未解决。究其根本，争议焦点无非就是合同对贷款次数及贷款时间没有约定时如何处理的问题。
案例二
2013年3月31日，王某、王某某签订买卖合同，约定王某某向王某购买系争房屋，房屋总价人民币137万元，在2013年5月10日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付；买卖合同附件三付款协议约定，首期房款为42万元，第二期房款95万元通过银行贷款支付，买方应于签订合同后7日内向银行申请贷款，若贷款不成或额度不足，买方应于约定的送件过户当日补足；买方贷款经银行审核通过后7个工作日内，买卖双方到交易中心办理过户手续，待银行支付第二期房款并完成过户和抵押手续后于2013年5月31日内，卖方应将房屋交付买方。
合同签订后，王某某支付了首付款42万元，并向银行申请贷款。此后，王某某贷款申请一直处于审查阶段，至5月底仍未能获批。2013年5月28日，王某向王某某致函，要求在6月4日前支付第二期房款，否则将解除合同。6月5日，王某致函王某某表示解除买卖合同，要求王某某支付违约金和赔偿金。6月9日，王某某回函称由于银行原因致房款未能到位，不是王某某过错，要求继续履行合同。6月17日，王某某贷款获批。6月20日，王某某致函王某，告知贷款已经办出，要求在6月27日前办理过户手续。此后双方就合同履行及违约责任等问题未能达成一致，王某遂于7月5日诉至法院。请求法院判令解除王某、王某某之间的买卖合同，同时王某某向王某支付违约赔偿。王某某提起反诉，请求法院判令王某继续履行买卖合同。本案审理中，双方经协商后同意继续履行合同，并于2013年8月29日办理了过户手续，现合同已履行完毕。王某遂变更诉请为要求王某某支付迟延付款违约金，王某某亦变更反诉诉请为要求王某支付迟延交房违约金。
关于本案，一二审法院均认定，虽然在买卖合同及其附件三付款协议中，确无关于王某某贷款最晚应于何时获批的明确约定，但依据常理，显然不能据此认为双方的真实意思是卖方应当无限期地等待买方的贷款审批。结合付款协议中双方应于贷款获批后7个工作日内办理过户手续，以及买方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定，可推知双方的真实意思是贷款获批的最晚时间为约定的过户时间即2013年5月10日，否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，针对的是贷款获批之后的实际付款时间，该约定并不能免除王某某迟延付款的违约责任。因此，王某某直到2013年6月17日才获得贷款审批通过，已构成对付款义务的迟延履行，应当按约承担违约责任。
本来买房是一件高兴事儿，却因为合同条款约定不明确，给买卖双方带来如此大的困扰。交易有风险，签合同需谨慎。建议在签订房屋买卖合同时，如果碰到自己不理解有疑惑的条款，可先咨询律师，在专业律师的帮助下补充完善合同后再签。
一、对贷款次数及贷款时间没有约定或约定不明
在二手房买卖交易中，作为出卖人，首先考虑的就是如何以最快速度拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房的需求者，其在卖房的同时还往往在买房，此类群体往往着急回款去交纳购房款。如果买方贷款受阻，事情就会变得很麻烦。
对于银行贷款，我们应该有一个预期认识，那就是贷款存在审批通不过的可能。贷款审批通不过的原因有多种，如买受人征信存在问题、银行额度受限、贷款政策调整等等。还存在一种情况，即购房人的贷款申请虽然被银行受理并通过，但是额度却进行了调低，此时就会出现购房人需要向第二家甚至更多家银行申请贷款的情况。在这种情况下，购房人每做一次贷款申请，获取贷款的时间自然就会延长。甚至，购房人在向一家银行申请贷款被拒后，能否再向另外的银行申请贷款？如果再次被拒，能否再次申请调换银行？如此往复，何时能够终止？
我们在实践中发现，鲜少有房屋买卖的双方在签订协议时能够想到这个问题，当然，如果买受人提出的贷款申请顺利获批，双方皆大欢喜，但如果买受人向第一家银行申请贷款被拒，再向第二家申请，时间拖得长了，出卖人的利益就无法保障。
要解决这个争议其实很简单，买卖双方可以在合同中明确约定贷款次数限制或贷款时间限制，比如“买受人应在几日内向银行申请贷款”、“贷款最多不得超过两次”、“在某日前，如出卖人不能收到买受人的贷款，买家有义务自筹款项支付余款”等。如此，一旦发生贷款不顺利的情形，双方按照合同设定的条款进行处理即可。
如果你不幸刚好签了一个没有约定贷款次数及时间的房屋买卖合同，更不幸的是，你的买家银行贷款并不顺利。司法实践中，一般是以过户时间作为买受人通过银行贷款审批的时限。我们认为，即便双方在买卖合同中并没有对贷款次数及贷款时间予以明确约定，但买受人在选择以银行贷款的形式支付房款时，买受人便当然有义务在合理时间内备齐贷款申请资料，及时向银行申请贷款，并以自身条件通过银行的足额贷款审批。即使双方未就银行贷款何时发放至出卖人帐户作出约定，仍须对买受人获得银行贷款审批作出必要的限制，否则将会产生买受人怠于履行合同义务，使买卖合同关系处于悬而不决的状况。
二、对贷款的实际取得时间没有约定
即便买方好不容易通过了银行按揭，但这意味着卖方就能高枕无忧的收到钱了，众所周知，贷款银行按揭贷款通过到银行实际放款中间还会有一段时间差，并且时间长短根据各家银行的政策各有不同，尤其是如果碰到银行贷款缩紧或者名额不够时，卖家也许三五个月都收不到银行放款。此时对卖方来说，房子已经转移过户给别人了，自己住着也不舒服；而对买方来说，明明是银行的原因自己并无过错，但没有交齐房款就接不到房，一大笔钱付出去了煮熟的鸭子却吃不到嘴里，双方都只能干瞪眼瞎着急。
对于这个问题，我在之前代理过的一个案件中处理方法为：促成买卖双方达成补充协议，买方承诺尽一切努力催促银行尽快放款，并承诺一个最后期限如果银行仍未实际放款，买方以剩余房款为基数向卖方承担每月2%的资金使用损失赔偿责任，卖方则在该最后期限日前有义务向买方交付房屋。当然，要促成双方达成补充协议耗费了律师大量的心力和口舌，也依赖于买卖双方有继续积极履行合同的诚意。解决问题的最好方法始终是防患于未然，故各位在签订正式买卖合同之时，不妨参照我们对该问题的处理方法，将银行最后放款时间及交房时间尽可能约定明确，并赋予各方以切实可行的权利义务。
三、对不能取得按揭贷款时的合同解除及违约责任没有约定
如上文所述，按揭贷款可能会因为各种原因不获批准，有时调换银行后就能获批，但是也存在调换多家银行均未能获批的情形，此时就需要买家来解决贷款审批通不过的问题。
在这种情况发生后，可能会有买受人主张，贷款未能获得通过的原因在于银行，而非自身原因，因此不能算己方违约，双方应该解除合同，互不追究责任。于出卖人而言，通过贷款购房只是买受人筹集房款的一种方法，无论买受人通过何种方法筹集房款，买受人都有义务付款。所以在二手房买卖书面合同中，通常会约定如果贷款不成，买受人有义务自筹款项支付余款的条款。对于这一条款，很多买受人在签约时根本就没有留意，或者虽然留意到了，但轻信自己能取得贷款而没有重视。一旦贷款出了问题，买受人才懊恼不已。若买受人能够筹集到款项则另当别论，若不能够筹集到款项，就会陷入违约的境地。此时，如果交易房屋遇涨还好说，出卖人可能会在不追究买受人违约责任的前提下解除合同。如果交易房屋遇跌，买受人势必会比较尴尬和被动。
在当事人未约定以现金补足贷款，亦未约定其他救济方式的，司法实践认为，判断当事人的内心真意，不能拘泥于合同文本，应结合社会一般认知及交易惯例，对合同条文的空白进行“补充”，以最大限度保护当事人的权益。房款支付义务不同于房款支付方式，具有付款义务的买受人仍需于过户期限前支付房款或再次通过贷款审批，否则出卖人即有向买受人请求支付房款之权利，买受人无法履行时，出卖人即可适用逾期付款违约条款主张权利。
所以，买受人如果资金紧张只能通过贷款购房，最好在签订合同时，要求增设一个解除协议的条款，明确在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较小的违约责任作为解除条件。如果担心银行只批部分贷款额度，不能自筹款项补足房款，那么，在上述建议解除协议条款中的贷款前面再加两个字，约定为“足额贷款”即可。
房子是大多数国人眼下无法逃避的安身立命之本。以上三个合同风险及化解方法分享给本文的每一位读者，以期帮助大家有效躲避雷区，顺利完成房屋买卖。
