新华社昆明11月1日电 题：旧的不去 新的难来——小区物管“老赖”频现如何破解
新华社记者王研、丁怡全、字强
几十名保安在小区门口一字排开，另有十多名保安隔路相望。这是近日发生在昆明江东花城小区新老物业管理公司对峙的一幕。
近年来类似事件在全国多地屡有发生，老物管常因不愿撤离而频发“大招”：保安组成人墙阻挡、不履行交接手续、上门强收物业费……对不肯撤离的物管“老赖”，小区业主甚至政府部门经常无计可施。专业人士建议，解决物业纠纷需创新管理办法，同时完善相关法律法规和市场退出机制。
物管纠纷多发：想说换你不容易
自2003年江东花城小区建成，昆明龙泉物业服务集团有限公司就负责小区物管。“一开始做得挺好，2008年以后物业服务态度和质量下滑，卫生大不如前，小区监控系统损坏瘫痪，小区内盗窃案不断。”小区业主张女士说。此外，物业私自出租会所、擅自上涨停车费等也令许多业主心生不满。
2016年6月，江东花城业委会解聘龙泉物业，选聘云南实力物业服务有限公司为新物管。江东花城业委会主任金鸥介绍：“10月1日零时，小区与龙泉物业合同到期，应由实力物业接管，但龙泉物业不走。”
10月11日，昆明市盘龙区住建局下达行政命令，责令龙泉物业在10月17日前依法向业委会开展物业服务交接。然而龙泉物业没有如期退出，并向昆明市住建局提起行政复议。龙泉物业总经理贾祖胜表示，在纠纷得到合理解决之前龙泉物业不会退场。
江东花城的新老物管之争并非孤例，类似事件在广州、重庆、南京等地屡有发生，其中不乏极端案例。2014年元旦，上海大唐盛世花园小区新老物管交接时双方对峙互骂，一名老物管公司的员工驾车冲向新物管列队的人群，导致2死6伤。
近年来，物业投诉和纠纷呈多发态势。四川省保护消费者权益委员会今年发布的2015年度全省消费者满意度指数报告中，物业服务满意度位居服务类消费的倒数第三名。云南省工商局今年上半年全省消协组织受理投诉情况分析则表明，物业投诉正大幅增加，其中“房屋装修及物业服务”类别受理的投诉数量2015年上半年共59件，今年上半年则增加到158件。
难在何处？三道“门槛”不好迈
记者调查发现，现实中存在的三道“门槛”，导致更换物管绝非易事。
首先，业主群体难统一，业委会难产生，导致很多小区迟迟无法撤换物管。南昌市梵顿公馆业主罗先生曾一手张罗成立业委会，他深有感触地说：“庞大的业主群体，抱怨、看热闹的多，真正行动的却很少，业委会的成立一直止步不前。”
其次，法定程序较繁琐。根据物权法和物业管理条例，更换物业须经召开业主大会讨论表决通过，选聘新物管公司必须符合招投标程序。有的业委会并不知道相关的法律法规，出现违章办事。如2014年，南京江宁百家湖别墅花园业委会在未召开业主大会，未取得全体业主统一意见的前提下更换物业，而且违反了招投标程序，最终遭到业主反对。
第三，行政调解难。即便经过了各项法定程序，如果老物管坚持不退出，政府能做的也非常有限。2009年，上海某置业有限公司以解聘程序不合法为由将上海南华城小区业委会告上法庭，被判败诉之后仍不退出。在这之前，业委会和业主们多次寻找相关管理部门，但都未能得到有效解决。
“政府行政职权很小，不能强制哪一方退出。”江东花城小区所在的昆明市盘龙区金辰街道办事处主任曾旷妃说，街道办的职能是指导、监督，只能通过调解促使双方达成一致，“目前还没有明确的法律规定住建部门可以强行清退物业公司。”
昆明市盘龙区住建局副局长周俊说，住建局向龙泉物业发布了责令其移交退场的行政指令，如果龙泉坚持不退，住建局可提请综合行政执法局按照相关法律对其进行行政处罚。但如果再继续僵持下去，纠纷双方只有走司法途径解决。
多策并举，给小区贴心的物管
怎样让换物管换得更加顺畅？目前各地开展了不少尝试，安徽省马鞍山市开展了“法官进社区”活动，在全市基层社区、乡镇等处建立“法官便民联系点”。针对产生物业纠纷的业主和物业公司，办案法官厘清双方责任后依法调解。基层法院还组织专门的合议庭，选取典型案件在社区公开开庭，达到“办理一案，教育一片，规范一方”的效果。
但解决换物管难，不能只依靠行政部门，专业人士就此给出了建议。
小区业主需要提升自己参与业主自治的素养。“在一些地方，小区利用互联网建立起业主间信息交流的平台，并在网上建立起业委会，再由业委会去和物业公司协商解决问题，相较于单个业主维权效率提高了很多。”云南省地方立法研究院院长、昆明理工大学法学院教授曾粤兴说，小区业主要学会利用便捷的社交网络建立联系，形成共识。
曾粤兴认为，解决物业纠纷的关键是完善法律法规。现行物业管理条例要解决物业纠纷确实存在一定困难，条例中关于物业服务合同违约的救济措施规定不足，导致物业纠纷难解。建议地方出台相应的限制措施，如业委会解聘的物业公司如果不依法依规退场，行政部门在进行工商登记时可不予以登记；严重者，可对法定代表人和主要管理人员进行限制从业资格的处理。
同时，完善物业市场本身的退出机制。中国商业法研究会秘书长李业顺认为，对出现不规范经营、挂靠、无资质、侵占业主利益、“老赖”等行为的物业企业，应要求其限期整改，整改不成则退出物业管理市场。在此方面，需要自上而下的推动。
