所谓不动产登记就是指经权利人申请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。从登记的内容上看，主要包括物权的取得和物权的变更两部分。严格地说，对不动产登记程序、登记申请人、登记机关、登记请求权、登记的事项、登记的审查等问题都必须有专门的法律规定。但在我国，有关登记的法律却一直处于空白状态。特别是反映物权权属状态的《物权法》迟迟未能出台，使我国的不动产登记制度一直处于一种无序的状态，给社会主义市场经济中的交易行为带来了很多不安全的因素。特别是近几年来的商品房开发、商品房买卖，更出现了一房多卖，交了款却无房，有房无产权证，某些不法开发商更是一方面将房屋出售给售房者，另一方面又将房屋的产权证拿到银行去设立抵押贷款，骗取银行资金。如此林林总总，已经严重地影响了社会主义市场经济的建设，同时也给社会带来了许多不安定的因素。因此建立符合我国国情的不动产登记制度，已经是刻不容缓的事实。本文作者试图通过对登记制度的功能、建立统一的登记机关、实行登记机关的实质审查制度、对登记的效力、登记机关的责任制度等方面加以论述，从而揭示建立适合我国国情的不动产登记制度的制度模式。

　　二、不动产登记的功能分析

　　对于不动产登记制度的功能，无论是英美法系还是大陆法系，对该功能皆有一致的认同，即公示功能和公信功能两个方面。具体体现在以下方面：

　　1、物权设立的公示功能

　　除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则物权制度也不存在，即使当事人之间存在协议，该协议也只能在当事人之间生效，不能对抗第三人。物权的产生与设立的公示是不可分离的，设立公示是物权产生的重要条件，只有建立完备的公示制度,才能使当事人明确哪一些物权已经设立。如果当事人通过合同约定设立某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。设立的登记不仅可以彰示物权的产生，而且有助于解决物权的冲突，这就是说在同一物之上存在两个以上的物权时，应当以登记的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。在债权与物权的划分上，很明显登记制度表明的是物权关系，而非债权关系。

　　2、物权变更的公示功能

　　如果某种物权虽然已经发生了变动，但没有通过公示予以彰示，人们没有理由相信此种物权又发生了变动。这就是说，由于没有办理登记手续。因此不能对抗第三人。从法律效果上来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权变动未曾发生。反过来说，如果登记记载某项物权已经发生变动，但事实上并没有变动，也可以认为物权已发生变动。例如，甲乙双方在订立了房屋买卖合同后，双方并没有实际交付价款和交付房屋，但已经办理了房屋登记过户手续，对于公众来说，人们可以认为该房屋的所有权已经发生了转移。

　　3、权利正确性的推定功能

　　在一般情况下，登记权利人与事实权利人都是一致的，但在某些情况下由于登记发生错误或者其它原因，也可能会出现不一致的现象，在此情况下，应推定登记所记载的权利人便是法律上的真正权利人。在交易过程中，任何交易当事人都只能相信登记而不能相信其它证明。如果第三人相信登记有记载的内容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，也仍然应当保护善意第三人的利益。对于登记所记载的权利人与实际权利人不一致时，有关当事人必须依据法定的程序请求更正。

　　4、对登记所记载内容的信赖

　　由于登记具有公信力，登记记载的内容即使发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人，其信赖应当受到保护。在登记内容没有依据法定程序更正以前，登记所记载的权利对相对人就应当认为是真实的权利。他人就不必再花费一定的交易成本和时间精力，在调查了解标的物的权利状况以及真正的权利人，也不必因此而担心在受让该标的物以后可能会受到第三人的追及。只要基于公示所彰示出来的权利和内容并基于对公示的内容的信赖而从事了交易行为并受让了财产，此种交易就不应该被宣告无效，财产也不应当被追夺。另外，凡是信赖登记所记载的权利人而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或者应当知道不动产登记簿记载的权利人并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意。再则，在保护相对人的此种信赖利益时，法律所保护的是善意的相对人，而并非保护恶意的相对人，如果某人明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人，而仍然与之进行交易，此种交易不受法律保护。

　　三、我国不动产登记制度的完善

　　1、建立统一的登记机关

　　登记机关就是指专门从事登记职能的特殊部门。在我国，根据不动产性质的不同，其不动产物权的登记主办机关也不同，产生这种登记多头负责的状况的主要原因是因为我国登记制度是与行政管理部门的设置和职权结合在一起的，如土地由土地管理部门管理，土地使用权登记也在土地管理部门进行;房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。

　　登记多头负责所产生的弊端是：第一，因登记机关分散，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给交易的当事人提供全面的信息。第二，为有关当事人进行登记造成极大不便。第三，分散的登记制度也造成了房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。例如，某人获得一块土地的使用权，将该土地抵押给甲并在土地管理部门登记，房屋建好后又在房产部门将房屋抵押给乙，两个抵押权发生冲突。第四，多头负责也造成登记程序及效力不完全相同，从而给不动产交易带来了不少障碍，给正常的交易秩序也造成了一定的妨害。第五，各登记机关为了获取部门利益，争相登记，重收费而轻审查，致使登记公示制度流于形式。因此建立

　　统一的登记制度是我国的当务之急，而建立统一的登记制度首先就是要统一登记机关。目前，世界各国关于不动产的登记由三种机关负责：一是由司法机关主管，二是由专职机关主管，三是由房地产行政管理部门负责。

　　结合我国实际，笔者认为，我国不适合采用司法机关登记制度，这是因为一方面，我国各级法院承担着繁重的审判任务，如果让它承担繁重的登记工作，未免负担过重，尤其是让它承担登记的实质审查工作。另一方面，在物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而如果由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响。也就是说，即使登记发生错误，法院也可能不会轻易改变其登记的错误。而且由于法院及其工作人员的过错造成登记错误，要依法追究法院自身的责任，对于法院来说也很难处理。