北京东城区景泰桥南，南二环旁，紧邻地铁14号线景泰站，目前铺着绿色苫盖的一片空地，就是待建的北京城建天坛府地块。新京报记者看到，地块上绝大多数平房已经拆除完毕，正在进行平整，还未开建。而在天坛府地块的西边，望坛棚改回迁房建设已经如火如荼。

　　刚开放不久的天坛府售楼处在项目地块的3公里外，销售顾问告诉记者，即便是工作日，每天也有三四十组看房客光顾售楼处。

　　天坛府是东城望坛棚改工程中的商品房，在全部15个地块里占了2个地块。这个即将入市的新盘拥有令人艳羡的稀缺地段，与天坛公园南门只隔一条南二环，直线距离800米，溜达过去15分钟。身处北京内城繁华地带，周边的教育、医疗、商业、公园等配套之成熟度不必多言。

　　目前，天坛府尚未取得预售证，销售顾问透露，预售证预计10月底到11月能下来，项目单价在10万元左右/平方米，2022年交房。一期以小面积为主；二期将入市更大体量的升级改善类房源，总计1244套，规划为150平方米-260平方米的大户型。这意味着总价更加“难以高攀”，如果以10万元左右的单价来计算，如此高单价、大户型的产品，非普通客群可以承受。

　　坊间传言，天坛府毗邻的限竞房永定府“前途叵测”，天坛府销售顾问更直截了当对购房客道：“永定府的地已经退了。”言下之意，短期内，北京挨着二环边的在售新房，独天坛府一份。

　　又是“刀把”又是“哑铃”，户型叹声“奇葩”

　　新京报记者从天坛府售楼处了解到，天坛府一期推出312套房源、三种户型——60平方米一居、100平方米两居、135平方米三居。135平方米三居为主力户型，共204套，南北通透；100平方米两居72套，东西通透；60平方米一居只有36套，朝东不通透。60平方米一居属“稀有品”，销售顾问虽没有断言一定买不到，但强调这套户型很抢手，内部登记就很火，言下之意，普通购房客希望很小，“现在已经有200多组客户都考虑这套小户型。”

　　可惜，和众多神地段楼盘一样，天坛府的户型图一摆出来，也让人忍不住想吐槽。60平方米一居是三种户型中唯一方正的；100平方米和135平方米的户型都是“细长条”，且不是一般的长，是非常非常长，进深和面宽的比例“惊人”。其中，100平方米是“刀把”户型，135平方米是“哑铃”户型。

　　以135平方米三居为例，南侧客厅+主卧，加起来面宽7.4米，北侧两个卧室+厨房，南北进深17.6米，总体上是一个“哑铃”形状；餐厅+客厅部分是一个面积35平方米的狭长条，进深长达9.7米，在餐厅吃饭，采光绝对堪忧。100平方米二居则是“刀把”户型，东侧客厅，面宽3.8米，西侧两个卧室+厨房，东西进深15.6米。“刀把”户型进深长、面宽窄，必然影响采光。

　　对于记者问“为什么户型设计这么长”，销售顾问回应：“在内城很难像五环外能有一块方方正正的地，让你随便去建；不过我们的户型改动性特别强。”

　　坐拥神地段，未必高枕无忧

　　天坛府地块正在平整。新京报记者 王海亮 摄
一些楼盘项目打造出“奇葩”户型，往往是为了实现容积率指标、增加可售面积。从“刀把”户型不愁卖的西城天铸，到未开盘小户型已难求的天坛府，神地段真的难逃搭配“槽户型”吗？对此，合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示，“‘神地段+槽户型’的搭配，不一定总能‘躺赢’。像地段稀缺的天坛府，就未必一定能出现爆棚的去化景象。”

　　郭毅说，“今年，北京内城的确诞生了一些户型相对较‘奇葩’的项目，也确实‘躺赢’，都卖完了，但它们更多是限竞房，限售价格是周边在售新盘价格的70%-80%，所以户型虽然存在短板，但有鲜明、突出的价格优势，购房者才愿意埋单。”

　　比如，西城天铸等二三环边的一些项目，虽然户型不尽如人意，但因为是限竞房，总价受限，基本总价在600万元-700万元，仍处在“低总价”范畴，所以去化不成问题。而对于天坛府这个纯商品房项目来说，没有限定价格，价格尺度比限竞房更宽松一些，总价动辄千万元以上，该项目中设计相对不令人满意的户型产品，就有可能遭遇去化困难了。

　　目前，天坛府尚未公布销售价格。郭毅预计，如果单价定在8万元-10万元的区间，产品中又存在相对短板的户型，很可能会出现好的户型产品先一步售空，剩下的较差户型则需要开发商用较长周期进行去化，甚至可能需要在价格上做出让步，才能实现较好的去化成绩。

　　“当前的北京市场，购房者追求价格和品质的均好性，对总价、首付的门槛比较敏感，高首付产品会造成很多购房家庭望而却步。对于大户型、高总价的项目来说，如果产品不具优势，就会比较尴尬。”郭毅说。

　　郭毅表示，当一套房达到总价千万级别，购房客群的需求肯定是品质改善，此时，他们对户型产品的规划设计有清晰和明确的追求。如果产品存在明显短板，就只剩下投资逻辑或地段稀缺逻辑了，遇到去化困难并不奇怪。