安徽省宿州市八一小区的居民李玉良，自去年春天开始有些越来越“不认识”自己的家了：楼道里的杂物没了，垃圾还有专人清扫；破损的路面铺上了沥青，两边的墙面也变得焕然一新；健身器材更新换代，居民经常去锻炼和休闲……

    采访中，李玉良告诉《法治日报》记者，没想到住了20多年的小区还能旧貌换新颜。

    这得益于2017年底启动的城镇老旧小区改造。2020年7月20日，为满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)，进一步明确了总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施。

    城镇老旧小区需要改造哪些方面？改造过程中需要解决哪些主要问题？改造完成后如何建立长效管理机制？近日，《法治日报》记者对此进行了调查。

    老旧小区隐患颇多

    改造方案按需定制

    8月23日，北京下了一夜的雨。第二天一早，《法治日报》记者走访了康家园、垂杨柳西里、松一、松二等小区，它们均被列入了北京市住房和城乡建设委员会公布的2020年第一批老旧小区综合整治项目名单中。

    《法治日报》记者发现，并非所有小区都有积水问题，但多数小区在一定程度上都存在路面不平有裂痕、楼房墙面脱落、基础设施老旧、公共服务设施缺失等问题。

    天津市天大六村居委会主任孟娜告诉《法治日报》记者，除以上问题外，老旧小区还存在许多通病：房屋老化、设备老化，安全隐患严重，漏水等问题频出；居民老龄化严重，社区养老服务设施不健全；居民诉求种类复杂，对口帮扶困难，等等。

    华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法在接受《法治日报》记者采访时说，由于建成年代较早，特别是上个世纪八九十年代所建城镇老旧小区，普遍存在水电煤管道老化、治安卫生环境缺乏管理、市政配套设施不完善等问题。要想精准解决老旧小区通病，既要做“靓”面子，又要做“实”里子；既要做好“硬件”改造，又要做好“软件”安装。

    为此，《意见》明确要求，在全面推进老旧小区改造工作的过程中，应当征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

    据了解，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。其中，基础类指为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；提升类指为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。

    “《意见》将按需定制作为老旧小区改造的一个指导方向。”杨勤法认为，老旧小区改造完成后，不仅能够提高房屋价值、改善居民生活品质，还能够拉动有效投资、解决房地产市场的存量问题。

    积极推动居民出资

    鼓励社会资本参与

    8月22日，《法治日报》记者来到天津市学府街天大六村社区25号楼4门，天津首个既有住宅加装电梯试点项目已于去年在此完工。几位刚从电梯里出来的居民告诉《法治日报》记者，有了电梯之后，尤其对住在高层的老人而言，生活方便多了。

    “加装电梯并不是件容易的事，需要得到全部居民的同意才行。”孟娜说，在最初征询意见阶段，她带着居委会成员挨家挨户介绍流程和惠民政策，最终才打消了居民的顾虑，取得了4门所有住户的理解和支持。

    杨勤法认为，从以往的经验来看，老旧小区改造中居民各自的需求有非常大的差异，《意见》中要求健全居民参与机制，多沟通、多协商，才能解决意见不统一问题。“老旧小区改造属于涉及全体居民利益的重要问题，根据规定，必须提请居民会议讨论决定，各级人民政府、街道办事处应认真听取，并落实到具体的改造计划中。”

    “老旧小区的改造属于物权法规定的业主共同决定事项，可以借助居民会议和业主大会的形式形成相关决定，以保证老旧小区改造的合法性和正当性。”杨勤法说。

    除居民意见难以统一外，改造资金筹集困难、改造牵涉单位众多也是多地面临的主要问题。

    劲松一、二小区是北京首个引入社会资本改造的项目。2018年7月，劲松街道宣布与愿景集团达成合作，引入社会资本参与老旧小区改造，目前示范区的改造花费约3000万元。

    8月25日，《法治日报》记者来到劲松一、二小区，崭新的社区食堂、其乐融融的劲松园、“美好小屋”社区服务中心等都给记者留下了深刻的印象。愿景集团城区更新事业部高级经理郑旻砚近日接受采访时表示，目前来看社会资本可以通过物业费、停车费、政府补贴和低效空间的再利用实现成本回收和盈利，但周期可能会比较长。

    老旧小区改造市场前景广阔，被业内视为新的万亿元蓝海。《意见》中也明确，鼓励社会资本参与是解决资金问题的一项重点任务。

    北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受《法治日报》记者采访时认为，劲松一、二小区通过引入社会资本，根据居民意愿，改建和新建一些适老项目、食堂等，并给予社会资本一定的经营权，引入物业管理服务，在兼顾公益的原则下，通过经营项目的长期运作，能够实现保本微利，达到小区长期维护的目的，为其他小区改造提供了可以复制的经验。

    住房和城乡建设部有关负责人在解读《意见》时表示，在老旧小区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，同时要落实税费减免政策，提升居民改造意愿。

    杨勤法介绍：“对基础类的改造，可由政府资金重点支持；对完善类的改造，居委会可根据自愿原则向居民筹集，也可在征得本居住地区受益单位同意下向其筹集，特别是针对加装电梯，《意见》支持居民提取住房公积金用于该项改造，减少了居民直接出资的压力；对提升类的改造，可依据相关法律规定确定分摊费用。”

    针对老旧小区改造中牵涉单位多、协调难度大的问题，《意见》指出，各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道(镇)、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

    赵秀池告诉《法治日报》记者，管线混乱是老旧小区普遍存在的现象，因此“三线”整治一直是改造中难啃的“硬骨头”。改造中牵涉单位多，很难妥善协调解决，各地都想了很多办法。

    赵秀池说：“以北京市为例，北京通过发挥市老旧小区综合整治联席会的作用，落实原产权单位责任，搭建改造议事平台，统筹实施管线改造。资金来源有专门政策规定，以政府投入为主，并出台相应的政策法规给予规范，包括《加快推进自备井置换和老旧小区内部供水管网改造工作方案》《北京市老旧居民小区配网改造工作方案(2018-2022)》等，为其他地方协调改造牵涉单位提供了很好的借鉴。”