[案情简介]

　　2002年3月26日，北京市通州区车站路4号楼房(以下称4号楼)的所有人通州区房地产开发总公司(以下称通开公司)授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，约定物业公司将4号楼一层东侧大厅建筑面积430平方米的房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，蒋某实际入住并经营一百货商店。2003年9月5日，通开公司与北京东海房地产开发有限公司(以下称东海公司)签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定通开公司将4号楼整体出售给东海公司。后双方依法办理了房屋产权过户手续。11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向蒋某发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知4号楼的产权所有人已变更成东海公司，承租户应尽早与东海公司重新签订商业房屋租赁合同，新合同将不改变原有主要商业条款。蒋某认为，通开公司与东海公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权，遂起诉至法院，要求确认两公司之间的商品房买卖合同无效。

　　[法院判决]

　　法院经审理认为，原告承租的是4号楼的一小部分，该部分为原告租赁权的客体，现4号楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物，原告对此不享有优先购买权。遂判决驳回原告的诉讼请求。

　　[法理解析]

　　就本案合议庭有两种处理意见：一种意见认为，蒋某只承租4号楼的一部分，现通开公司出售整栋楼，蒋某不符合同等条件，对其诉讼请求不支持;另一种意见认为，蒋某有权主张其承租部分的优先购买权，因此通开公司所签买卖合同部分无效。本案的争议焦点是蒋某是否符合法定优先购买权的条件，那么，何谓承租人的优先购买权，其成立条件是什么呢?

　　一、优先购买权的定义和渊源

　　民事法律中的优先购买权是指公民、法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”按照合同法第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权，来源于上述两项规定，故如何界定优先购买权，正确诠释“同等条件”则是处理本案的关键。