一、问题的由来

　　甲公司在某市以房地产公司的名义,开发建设了一幢商住楼,地下室和地上一楼为商业用房,第二层至第六层为住宅。地下室在设计时有两个安全出口(楼梯),分别设在东、西两头各一个出口,出口在一楼的商用房内,该出口在设计时与一楼的商用房没有进行隔离,是相通的。甲公司将整个地下室和一楼东侧的一半房屋卖给了乙某,并办理了房屋所有权证书;甲公司将一楼靠西侧的一半房屋卖给了丙公司,并办理了房屋所有权证书。丙公司因经营管理不善而破产,破产时丁公司购买了一楼靠西侧一半的房屋,丁公司没有办理房屋所有权证书。丁公司要求将该地下室的安全出口(楼梯)封堵,其目的是为了增加使用面积。产生的问题:

　　(一)丁公司有没有权利封堵安全出口?

　　(二)丁公司请求权基础是什么?是债权?还是物权?

　　(三)安全出口的所有权应归谁所有?

　　二、物权优先效力的基本依据

　　笔者就当前的理论界对物权优先效力的争论和实务中急需解决民事权利之间的效力的现状发表意见,就教于前辈、同行。

　　物权的优先效力亦称物权的优先权。关于优先权的内容,在学理上一直有不同的意见。有的学者认为物权的优先效力仅限于物权优先于债权的效力[1]。也有的学者则认为物权的优先效力仅限于物权之间的优先效力[2],在物权依当事人合意而设定、移转之法制,可适用先发生的权利优先于后发生的权利的原则,这时才有物权间的优先效力可言。但如果动产物权依交付而设定、移转,不动产物权依登记而设立、移转时,一物之上不容有同一内容的物权同时成立,故为物权成立与否之问题,而非效力优先之问题。他人因时效而取得所有权时,则原所有人之所有权因而消灭,更不发生先后问题,其非同一内容之物权,例如地上权与抵押权,或就一供役地成立观望、通行、引水等的同时行使之地役权,则彼此共存,亦不发生优先问题。惟抵押权因登记之先后而定其次序。然此为物权之次序,即为物权效力强弱之问题。又在直接占有间接占有之阶段,占有不因成立之时之先后,而异其效力。另外有的学者还认为同一标的物上有两个以上内容相同之物权的效力,属于物权的排他效力而非优先效力问题。但通常还是认为物权的优先效力对于先后发生的物权及物权与债权间都是存在的。在我国民法学界也有勇于批评新论迭出者。例如:有对物权优先效力予以批评者[3];有对物权优先效力的否定者[4]。

　　笔者认为:在我国物权是存在优先权的,其基本意义是指权利效力的强弱,即同一标的物上有数个利益相互矛盾、相互冲突的权利并存时,具有较强效力的权利排斥或先于具有较弱效力的权利的实现。