【学科分类】民法总则

　　【摘要】通过分析一起复杂的一房二卖案，论述当前房屋转让中交付、占有和登记之间关系，以及如何保护房屋占有人的合法权利。

　　【关键词】房屋转让;交付;占有;登记;物权

　　【写作年份】2006年

　　【正文】

　　一房二卖过程中出现的交付、占有与登记之间的关系问题很复杂，一般观点是依据合同占有房屋取得是债权，不能对抗通过房屋登记取得的物权。依据合同占有房屋既然是合法占有、有权占有，为什么房屋转移登记后却不能对抗第三人所有权?难道这种占有变成无权占有、非法占有吗?为什么承租人占有房屋能对抗第三人所有权呢?占有是什么东西?如何维护不动产合法占有人的利益?这是非常重要的问题。笔者不揣浅陋，作进一步探讨。下面从分析一起复杂的案件开始。

　　一、一房二卖案

　　(一)乙的难题：面临失去占有6年的房屋

　　2000年5月，甲公司(房地产开发商)与乙(个人，建筑材料供应商)达成书面协议，以商品房新华园22号楼2门601室(以下简称601室)抵偿欠乙方货款(10.38万元)。5月15日甲公司从D市房管局领取了《商品房注册登记证》。同日，甲公司向乙交付房屋钥匙和《商品房注册登记证》，乙入住此房，并对房屋装修。后乙多次要求甲办理《房屋所有权证》(以下简称《房产证》)，甲公司以各种借口推脱。同年9月，甲公司到房管局办理了601室房产证，但房屋所有权人一栏记载为甲公司，产别为集体所有财产，附记为自建2000分户。

　　2004年10月，乙向D市S区法院起诉，要求甲公司办理产权过户登记，该案现未审结。2005年10月丙向S区法院起诉称：2004年9月，丙花10.38万元购买了甲公司开发的商品房601室(注：此时房价较2000年猛涨近2倍，达20万元。)，并办理了产权证(2004年9月)，要求乙停止侵权，搬出601室。2006年7月，S区法院一审法院判决乙于判决生效后立即从601室搬出，停止对该房的占有使用。乙不服上诉，二审正在审理中。

　　这时乙的难题是，在他人已取得产权证情况下，如何维护自己的权利?这时对乙有两个选择：一是要钱不要房，根据2003年最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：乙可以请求解除合同，要求甲返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可要求甲承担不超过购房款一倍的赔偿责任，即跟甲公司打违约赔偿之诉，但甲公司信誉极差，就是胜诉也难以执行。二是要房不要钱，即提起确认甲丙之间合同无效之诉，同时提起撤销房产证之诉。这条路也很难，但如果胜诉，由于乙占有房屋，执行比较容易。在涉及以房屋为标的物的诉讼中，对物诉讼(后者)较对人诉讼(前者)对占有人更有利。