在我国民法的体系中，无论是物权，还是债，都有着深广而丰富的蕴含;二者和我们的经济生活，也有着随处可见的密切关联。在我国物权法已颁布实施、不动产登记法和相关配套司法解释尚未出台的情况下，物权行为与债权行为分离原则、物权效力与债权效力之区分，如何在不动产登记实务中贯彻运用，很多时候笔者感觉还得“摸着石头过河”。

　　物权法第二章一共包括三节内容，第一节是不动产登记;第二节是动产交付;第三节是其他规定。其实，第一节和第二节就是对基于民事行为尤其是基于合同行为发生物权变动的法律效果进行调整的法律规则。学术界到目前为止所争议的焦点，就是物权变动模式问题，也就是讨论在物权法上基于合同行为如何才能够发生物权变动的法律效果。《物权法》第9条、14条、15条、23条，在这些关于物权变动模式所确立的一般规则里面，确立的是一种什么样的物权变动模式?

　　我国立法传统和现行的调整物权流转的各项制度基本上都建立在债权形式主义的立法模式之上，多数涉及因合同行为引起物权变动的立法都是采用一个法律行为(债权合意)加一个事实行为(交付或登记)作为物权变动的双重要件，其中事实行为是法律行为所设定的义务，也就是说合同订立之后，出卖方就负有为交付或登记并移转所有权的义务，当这种行为完成之后，就会产生物权变动的法律效果。如《中华人民共和国民法通则》第72条第二款的规定：“按照合同和其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”

　　但也有学者提出了尖锐的批评，如孙宪忠在《再谈物权行为理论》一文中指出，债权形式主义立法有四大缺陷：法理缺陷，对合同当事人的损害，在确定物上权利归属的缺陷，保护第三人利益方面的缺陷。同时孙宪忠在王茵的《不动产物权变动和交易安全》一书序言《请重新思考物权变动规则的基本问题》中再次指出债权形式主义立法的缺陷，即所谓债权合同与物权变动效果的强制捆绑，“合同不登记或不交付，无效”，“物权变动不成就，合同无效”的规则。孙宪忠批评的对象是《担保法》第41条和《合同法》第132条的规定。早在物权法颁布之前，可以说这一错误做法在司法实践中已基本得到改正，也即是说，登记或交付仅仅是物权效果的成立要件，而非合同效力的要件。如最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”物权变动的效果与作为原因行为的债权合同的效力已得到区分。