合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。

　　一、不动产物权登记的含义

　　登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

　　(一)不动产的含义

　　一般而言，所谓动产，是指易于被移动的财产;所谓不动产，则指不能被移动的财产。这种从表面上看来"纯粹"仅具有物理意义上的分类，何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上有如此不同的效果呢?颇值深思。

　　动产与不动产确定的根据是法律而非所有人的意志，但是，这种分类的物理性并不妨碍法律允许所有人依照其意志、通过确定财产的目的而将之不动产化，或人为地将财产动产化。不动产主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人为的可自然附着物及其收益，所以在登记制度上，各国不论称"土地登记"抑或称不动产登记，在观念上应把握两点：其一，这里的土地与不动产为同意语，即使规定在土地法中的登记也兼指房地及其附着物等总体的登记制度;其二，不动产与不动产物权并无区分之必要，《意大利民法典》规定："除法律另有规定的以外，有关不动产的规则准用于客体为不动产的物权以及相关的诉权……"也可以不动产物权为不动产。为明晰法律关系，我们应采不动产登记这一用语。

　　(二)不动产登记制度立法例

　　当今世界各国的不动产登记制度，源于三种基本的登记制度，即"契据登记制度"，又称"法国登记制度";"权利登记制度"，又称"德国登记制度";"托伦斯登记制度";又称"澳大利亚登记制度"。由于我国本土登记制度与市场经济的不相契合性，立法上不得不对三种立法主义择其优而采纳之。学者们的立法建议也基本上以此三种立法体例为基本而提出，故有对三种立法例加以介绍比较的必要。

　　1.德国法主义。德国登记制度之特色：(1)登记(Eintragung )为土地物权变动之效力发生要件。即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。(2 )登记官吏为登记时有审查土地物权变动实质关系之权限--所谓实质审查主义。(3)登记有公信力， 即登记簿上之事实，纵实体法上不成立或无效，不得以其不成立或无效对抗善意第三人，常视为实体上有效。(4 )登记簿的编成采物之编成主义(Prin-zip des Reaifoliums)即以不动产标准编成之。(5 )登记物权之静的状态，即于登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态。