一次贸然的投资，一个失误的判断，使得房地产商、承租人、转租人三方都误以为自己拥有的“山墙出租权”是合法的，然而法院的判决却让他们都没有料到：原来出租山墙竟还需要全体业主同意。

　　在新疆乌鲁木齐市新市区的一条繁华大街的楼宇外墙上，打出了一家美容院的广告，广告费一年收入近2万元，而且这一租就是20年的使用权。

　　为了拿回本该属于业主的权益，该商住楼全体业主和开发商打起了“外墙使用权”官司。近日，这一纷争终于“尘埃落定”：虽然《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但新市区法院审理后认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主共54户。

　　破旧山墙引发“外墙使用权”官司

　　郑静经营的美容院在一幢商住楼的一楼。一次，郑静看到了这栋楼的南侧山墙上已经被风雨侵蚀得不成样子，山墙正对的则是繁华大街，于是她想到一个招揽生意的办法。

　　2001年8月，郑静找到了该楼开发商，要承租楼外南侧山墙，并在上面打出自己美容院的广告。外墙有人承租，既可以美化楼体，还可以有额外的收入，开发商当即同意了郑静的要求。随后，郑静向该开发商交付了1.8万元的“南侧山墙管理费”，在开发商出具给郑静的收款收据上注明：使用期20年。

　　2006年9月的一天，“美佳人广告”(化名)的一位负责人找到了郑静，要求租下这个山墙作为自己的广告阵地。双方达成一致后：郑静便将这面山墙转租给了“美佳人广告”。约定第一年的租赁费为2万元，“美佳人广告”先付定金1000元，待郑静把审批手续全部办理完后再付清全款。

　　审批手续办好了，可当郑静拿着这些手续去找“美佳人广告”要钱时，对方却突然改变了态度，以郑静没有该墙体广告位的使用权和出租权为由，拒绝付款。郑静决定通过法律途径解决此事，一纸诉状将“美佳人广告”公司告上了法庭，要求对方按照约定，支付给自己该外墙的租赁费共计1.9万元。

　　法庭上，郑静认为，自己已经和该房产开发商有了事先约定，对方同意自己拥有该山墙20年的使用权及出租权，既然开发商都认可了，“美佳人广告”不付款是没有理由的。美佳人广告公司认为，郑静只是承租了开发商的外楼山墙，没有实际的支配权。如果自己承租了山墙，万一开发商作为出租方不认可怎么办?

　　法院：使用山墙应征得全体所有权人的同意才行