在福建厦门东方时代广场楼宇外墙上，悬挂着多家世界著名企业的广告，一年收入至少上百万元。但过去几年，这些钱全被开发商收走了。为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了“外墙使用权”官司。日前，这一纷争终于“尘埃落定”：虽然《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。

　　据了解，东方时代广场地处厦门市中央商务区，周围都是高级写字楼和高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。该楼盘是在2003年1月至6月间销售的，当时的《商品房买卖合同》第十七条第一、二款载明“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。开发商正是依据此条款将广告收入悉数放进自己腰包，双方纷争也由此产生。

　　业主们认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。此外，根据2003年施行的《物业管理条例》，开发商也无权在自己与单个业主签订的合同中，擅自剥夺原本属于小区全体业主共有的权利。

　　2007年6月，东方时代广场73户业主将开发商告上法庭。他们认为，根据合同法第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应当认定《商品房买卖合同》中的格式条款无效。

　　开发商则辩称，《商品房买卖合同》签订的时候，对于屋面和外墙面使用权这两项权属的界定，国家相关法律法规仍是空白，这是买卖双方遵循契约自由原则商定的，因此该条款并不是格式条款，而属于协商条款;而《物业管理条例》是从2003年9月1日开始实施的，按照法不溯及既往的原则，这些法律法规并不适用于本案。

　　厦门市思明区法院一审认为，东方时代广场业主与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，据此驳回了业主们的诉讼请求。

　　业主不服，遂向厦门市中级人民法院提起上诉。

　　厦门中院经审理认为，合同法第五十一条、《物业管理条例》第十条第(七)项规定，处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。在这起案件中，虽然双方签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或追认，因此相关条款应该认定为无效。据此，厦门中院作出终审判决，认定业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，讼争的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。