抵押权有优先受偿权，租赁权有优先购买权，在抵押物变现过程中，两种权利发生了法律冲突，究竟那种权利优先，在理论界一直争论不休。2000年9月29日，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》对此做了明确规定，本文拟从理论角度再做一深入探讨。

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押权人就拍卖的房地产所得价款优先受偿的权利就是抵押权。房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为，交付房屋的一方为出租人，使用房屋的一方为承租人，承租人对房屋的使用权就是租赁权。房地产抵押权注重的是房地产的交换价值，房屋租赁权注重的是房地产的使用价值，同时由于抵押并不转移对房地产的占有，所以两权是相容的，并且可以并存在同一房地产当中。但在实现抵押权，对抵押物拍卖、变卖时，就会出现抵押权与租赁权的法律冲突，通常有这么几种情况：

　　一、租赁权成立在先，抵押权成立在后

　　依照现代民法“买卖不破租赁”的原则，在买卖时，买受人取得房屋所有权是不能对抗在该房屋上已经成立的租赁权的，而抵押权从本质上讲并没有优于所有权的效力，所以先存在的租赁权可以对抗后设立的抵押权而继续有效存在。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”据此，出租人与承租人订立租赁合同后，又将已出租的房地产设定抵押的，租赁关系不受影响，但出租人应将房地产准备抵押的情况书面告知承租人。此外，我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。所以，在因抵押权实行而将抵押房地产出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。法律这样规定，有利于保护承租人的合法权益，同时又能达到稳定社会经济关系的目的。诚然，租赁关系的存在可能使抵押房地产出卖时的卖价减少甚至无人应买，但抵押权人既然愿意在已出租的房地产上设定抵押，就应由其承受可能的不利后果。