物权的变动，对不动产而言，以登记为公示方法并因登记而具有公信力。因此，不动产登记，对于不动产物权的产生、变更和消灭具有至关重要的意义。但是，我国目前尚无不动产登记法，不动产登记规则散见于《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。即将提交人大审议的物权法草案亦仅对不动产登记做了原则性的规定，而将不动产登记的范围、登记机构和登记办法留待法律、行政法规另行规定。不动产登记制度的几近空白，导致目前我国不动产登记中存在诸多问题，部分甚至对不动产权利人的合法权益产生了重大不利影响。在此，建议人大尽快催生《不动产登记法》，并着重针对实践中问题较为集中和突出的以下内容加以明确规范：

　　一、不动产无统一登记部门，登记机关多头执政，房地分开抵押问题严重。

　　目前，我国土地登记职责由土地管理部门履行，房屋权属登记管理工作由建设行政主管部门负责，矿产、林地等其他不动产亦均由各自的行政管理部门负责登记。但连房带地的不动产如何办理抵押登记我国现行法律未能予以明确。我国担保法第四十二条第(二)项规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门。但实践中往往缺乏地方人民政府的明确规定。虽然担保法司法解释为解决这个问题而规定“以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。”但是，这就为房地分开抵押提供了操作空间。由于土管部门和房管部门各自为政，既不实行信息共享，又不相互配合，房地产所有人完全可以一方面以土地使用权向债权人抵押融资，到土管部门办理抵押登记;一方面又将该土地上的房产向第三方另行抵押，到房管部门再办一次抵押登记。两次抵押登记都是依正当程序办出，但房地分开抵押显然与我国担保法房地同时抵押的原则不符，且抵押权人单纯处置房或地都会严重影响其变现能力，联合处置又涉及对债权期限、分配比例等等问题的协调，困难重重。

　　立法对策：实行不动产统一登记，明确不动产登记部门。

　　不动产统一登记，不但能够从根本上改变常见的“房地分家”的尴尬局面，真正贯彻“房随地走、地随房走”这一法律原则，而且能够实现登记信息集中化，有利于查阅和办理，在维护交易安全的同时亦提高了交易效率。但是，目前不动产登记机构改革的争议较大，对于具体应当由何机构办理统一登记，主要存在以下三种不同的观点：一是参照世界上其他多数国家的做法，由不动产所在地的司法部门负责统一登记;二是在政府中设立专门负责不动产登记的行政机关，或者在现有承担登记职能的行政机关中择一确定;三是创立具有服务功能的中介性质的登记机构。我们认为，在我国由国土资源部门作为登记机关是较为合适的。这是因为：登记机构改革应当首先符合中国国情，并考虑经济与效率原则。法院作为审判机关，在民事活动领域应当尽可能保持其中立性，在登记机关违规操作导致权利人损害时，法院更应以裁判者的身份作出公正判决;至于新设登记机关，则势必产生一个庞大的工程，包括机构的设立、人员的配置、现有登记资料的移交等等，会造成对现有登记资源的浪费。而国土资源部门作登记部门，一方面的原因在于土地是不动产的核心内容，房产、矿产、林地等其他不动产均附着于其之上，土地登记从性质上来说可以覆盖全部不动产登记;另一方面则是由于现有土地登记已经可以辐射到中国城乡全部土地，从范围来讲也可以满足不动产统一登记的要求。