关键词: 不动产/不动产登记/登记机构/登记级别

　　内容提要: 不动产登记机构要统一，是物权法确立的未来不动产登记立法的方向。但应如何统一，见仁见智，莫衷一是。本文从我国不动产登记立法的现状出发，剖析了现有有关不动产登记制度的不合时宜性，在此基础之上，对影响未来不动产登记机构设置所应考虑的因素进行分析，得出我国不动产登记机构应如何设置方是现实、可行的结论。

　　《中华人民共和国物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围，登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”该条确立了不动产统一登记的立法方向，并且提出了根据不动产所在地来确定登记机构的立法原则，但具体应由何种机构登记，众说纷纭，莫衷一是。本文立足于对不动产登记机构的立法现状和各种观点的评析，拟对我国不动产登记机构的选择谈一些粗浅看法，以求教于学界同仁，并希望能对未来的不动产登记立法有所裨益。

　　一、不动产登记机构的现状及评析

　　我国不动产登记机构的现状概括起来主要有两大特点：(1)由各类不动产的对应行政主管机关分别登记，呈现“多个部门登记”的局面。依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的规定，凡以土地为载体所成立的物权，除依法不需要登记的除外，都在土地管理部门登记;依据《城市房地产管理法》的规定，县级以上人民政府的房产行政管理部门负责城市房产登记工作;依据《森林法》、《渔业法》、《水法》等的规定，县级以上人民政府的林业、渔业、水利等行政管理部门分别负责林木、林地、渔业、水权等的登记工作。此外，《担保法》就不动产抵押登记机关规定的就有土地、房产、林业等管理部门、县级以上人民政府规定的部门等，基本上也是由各类不动产的对应的行政管理部门进行登记。(2)不动产登记机构级别设置不清，出现按照权利人的级别、身份“分级登记”的不合理现象。《土地登记规则》第7条规定“国家土地管理局主管全国的土地登记工作，县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。”该规则规定“县级以上人民政府”作为土地的登记机构，但并未明确土地登记部门到底应以哪一级政府为标准。其他有关不动产登记的立法也有着与此相类似的通病。“从实践情况看，有的省一级建设主管部门要求在省会城市设立登记部门，办理中央和省直机关职工的房地产登记，结果导致省会城市登记权限不清;有的城市将涉外房地产登记留在市级办理，而将其他下放到区一级办理，结果导致市区争夺登记业务，出现许多重复登记的现象;还有不少城市下属的县在随城市化改成区以后，将原来县一级登记部门的权限保留至今，导致其他原来就没有登记权限的老城区也争相要求市一级下放登记权。”[1]实践中出现的按权利人级别设置登记机构、多个登记机构并存且权限不清、相互争夺登记及推诿登记等不合理现象，归根结底是由不动产登记的立法对不动产登记机构设置的级别、权限规定不清导致的。