总地价水平能否大幅上涨目前尚难判断

　　“地价总水平的趋势不确定，将大幅上涨的说法不准确。”9月12日，国土资源部政策法规司司长甘藏春对《第一财经日报》表示。

　　《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发31号文)发布后，对于土地价格总体变化出现了多种揣测。此前几天，由于未能理解甘藏春所说的工业用地价格恢复到基准价，曾一度出现“全国地价上涨40%~60%”的误传。

　　甘藏春解释，不同用途地价受到的影响也不尽相同，工业用地的出让价格将提高40%到60%，恢复到基准地价的水平。但由于房地产用地实行招拍挂，其出让价格存在市场波动。因此总体地价水平也不确定。

　　关于工业用地的出让价格将提高40%到60%是如何测算的，甘藏春表示，这是在东中西部分别选择几个点综合测算而成。新政策谁将受益最大?

　　9月5日出台的国发31号文，第一次明确由国家统一制定和公布工业用地最低价出让标准。这一规定的背景是，当前土地调控中的突出问题是工业用地供应总量过大、增速过快。

　　根据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%，高于房地产开发用地及其他各种类型用地。从今年上半年看，工矿用地总量同比增加12%，增幅较大。但目前全国工业用地最低价是按基准地价70%确定，各地实际出让价比这更低。

　　对于国家将制定和统一公布工业用地最低标准，江苏土地学会秘书长姜正杰对本报记者表示，工业用地新政对欠发达地区影响较大。“欠发达地区土地便宜，招商引资的需求相对更大，设限对他们压力更大。”

　　21世纪不动产天津区域分部执行总经理王新表示，东部发达地区一直以来由于对工业用地需求量大，实际价格早已超出最低价标准。

　　中国社会科学院农村所王小映博士则表示，关注点不应是最低价，真正的重点是实行招拍挂将引导投资流向中西部地区。

　　王小映曾调查发现，一些中西部地区工业用地出让价格实际上比东部地区还高。其原因就是东部地区的经营性用地由于实行招拍挂获得高额的土地出让金，这种情况下政府就有足够财力零地价出让工业用地。而西部地区经营性用地出让金少，没有财力弥补工业用地，往往实际采取了成本加价的办法。

　　据新华社报道，从当前地价构成看，取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益)，大体各占三分之一，其中的被征地农民的补偿安置费明显偏低。从一些试点城市的测算看，政策调整后，征地补偿安置费大体要提高1倍，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降。

　　“一旦实行招拍挂，东部地区工业用地就会发现真正的市场价格，价格反映市场需求，从而调节投资，这样投资自然会随行入市，出现区域间合理流动。”王小映说。变相返还或难禁止

　　长期以来一些地方表面没有突破工业用地最低价标准，但背地里却以各种形式给予补贴和返还。对于这个现象，国土主管部门一直头疼不已。

　　对于工业用地供应总量过大、增速过快的原因，国土资源部土地利用司副司长冷宏志对本报记者解释，相对于经营性用地而言，工业用地由于具有很强的可替代性，压低土地出让价格往往成为地方政府招商引资的优惠条件，这也引发地区之间的恶性竞争，导致工业用地地价普遍偏低。国土资源部土地利用司负责人日前表示，今年下半年将要重点防止变相的低价出让、返还和补贴。

　　“31号文”中一方面规定工业用地必须实行招拍挂，另一方面要求国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。

　　王小映表示，这两方面同时启动就能有效遏制目前存在的变相返还和财政补贴。不过他仍担心，纳入预算的土地出让金毕竟还是要支出，地方政府可能以工业设施配套建设面目出现。

　　中国土地学会一位专家向本报记者表达了对招拍挂的一些担忧。“工业发展占国民经济的比重会逐步降低，即使在绝对数量上有所增加，相对于第三产业的发展而言，也将是十分缓慢，这决定了对工业用地需求将长期缺乏足够的竞争者。”

　　另外，由于很多地方纷纷设立各种名目的开发区、园区，使得本来就相对数量不足的企业用地者愈发显得少。

　　王小映表示，即使有种种限制，对工业用地无法形成竞争，但招拍挂中的挂牌方式也比协议出让好，“因为挂牌意味着信息公开，地价公开。”