不动产登记是建立物权制度的基础。物权公示的原则，涉及不动产的，要靠登记制度来保障。土地作为一种重要的不动产，登记必须遵守《物

　　权法》的相关规定，而《物权法》关于不动产登记的一系列新规定，使现行的土地登记制度面临新的挑战。

　　一、不动产实行统一登记，土地由谁进行登记产生了悬念

　　对不动产实行统一登记，是《物权法》的一大亮点。《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地登记机构办理。国家对不动产实

　　行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”不动产登记不仅是不动产公示的方法，而且是国家进行

　　不动产管理的重要措施。从我国现行的法律法规规定来看，不动产登记主要由土地管理部门、房管部门、农业部门、林业部门、海洋行政主管

　　部门、地质矿产主管部门等负责办理，不动产登记规则散见于部门规章或规范性文件之中。不动产登记机构的不统一，必然出现重复登记、登

　　记资料分散、增加当事人负担、办事效率低下、资源浪费等弊端，降低了登记的公信力，妨碍了正常的不动产交易秩序，使物不能得到充分利

　　用。

　　实行不动产统一登记，目前面临的主要问题是由什么机构来办理统一登记，这涉及体制改革的问题。对不动产登记机构的设立，国外目前有以

　　下几做法：一是多数国家由不动产所在地的司法部门负责统一登记;二是在政府部门中专门设立一个负责不动产登记的行政机关或者是在现有

　　承担登记职能的行政机关中择一确定;三是创立具有服务功能的中介性质的登记机构。多数专家、学者认为，在我国由国土资源部门作为登记

　　机构较为合适。这是因为，国土资源部门作为不动产统一登记的部门，一方面是土地是不动产的核心内容，房屋、矿产、林地等不动产都附着

　　于其上，土地登记从性质上来说可以覆盖全部不动产登记;另一方面，国土资源部门现有的土地登记资料已经可以辐射到全国城乡大部分土地

　　(2006年8月，全国国有土地登记发证率已达88%，集体土地使用权初始登记发证覆盖率已达77%)，从范围来讲可以满足不动产统一登记的要求

　　。

　　由于不动产登记机构的设立涉及现行管理体制改革问题，《物权法》虽然规定了建立不动产统一登记制度，但短时间内做到这一点还有很大的

　　难度，因此，《物权法》第二百四十六条对不动产统一登记问题又作了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登