摘要:本文在研究契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制的基础上,分析了我国的土地登记制度的具体特点;结合《土地管理法》、《物权法》等具体法律规定,深入研究我国农用地登记制度的现状以及主要存在的问题。

　　关键词:土地登记制度;土地权利;农用地;农用地登记制度;集体土地

　　中图分类号:F321.1　文献标识码:A　文章编号:1008-1569(2009)04-0030-04

　　一、我国土地登记制度的基本特点

　　土地登记制度也称地权利登记,是指国家专门机关依法对土地的各项权利实行的制度。我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。这一基本原则决定了我国不动产登记的发展趋势和方向,也决定了我国土地登记制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础的不动产,土地登记是不动产登记的基础。根据《土地登记办法》(2008年2月1日生效)第二条,我国的“土地登记,是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。”其中,“国有土地使用权,包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权,包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)”。具体来说,是指县级以上人民政府和主地主管部门依法将土地的权属、面积、用途等情况登记在专门的簿册上,同时向土地的所有者、使用者颁发土地证书,以确认土地所有权、使用权的一种法律制度。土地登记是一种具有法律效力的登记,《土地管理法》第十三条规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。因此,土地登记制度是维护土地所有者和使用者合法权益的重要措施。

　　世界各国都有符合自己特点的土地登记制度,理论界根据这些土地登记制度的内容、效力等将土地登记制度概括为三种模式:契据登记制(建立在债权意思主义立法例的基础上)、权利登记制(建立在物权形式主义或债权形式主义立法例的基础上)和托伦斯登记制(建立在托伦斯主义立法例的基础上),其中权利登记制和托伦斯登记制又被统称为产权登记模式①。①契据登记制。契据登记制由法国首创,因而又被称为法国登记制或登记对抗主义、登记公示主义。目前采用契据登记制的国家和地区主要有法国、日本、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、丹麦、加拿大一些地区、巴西、拉美的大多数国家及美国的大多数州、我国的香港和澳门等②。按照这种登记制度,土地物权的取得、丧失及变更,经当事人订立契据即已生效,但非经登记,不得对抗第三人。由国家设立的登记机关,只需要迳依契据所载内容将其登记于土地登记簿上,以便利害关系人了解土地权利状况。契据登记制实质上是对有关土地交易的状况做出记载,它所反映的是土地交易的动态过程。②权利登记制。权利登记制由德国首先创设,因此又称德国制或登记要件主义。目前采行权利登记制的国家主要是德国、瑞士、奥地利、匈牙利、捷克、韩国、南斯拉夫、埃及、俄罗斯等。按照权利登记制度,土地产权变动登记时,登记机关在对有关权利证明材料进行审查的基础上,对权利变动的状况进行确认和记载;登记所记载的是各种不同的土地产权,而非变更土地产权的契约。在权利登记制中,土地物权只有经过登记机关登记后,才能发生权利变动的效果。在登记所及的范围内,无登记便无权利。在这里,登记机关不是仅对权利变动的事实关系进行记载,同时,也要根据法律规定,对权利是否有效发生变动进行审查,并在此基础上做出判断。因此,如果说契据登记制登记机关主要为当事人提供一种客观的证明和公开化服务的话,那么,在权利登记制中,登记机关便不仅要提供这种服务,而且要对权利本身存在与否以及权利的真实状况做出认定和判断。可见,在权利登记中,登记机关充当着一种更为积极的角色③。③托伦斯登记制。托伦斯登记制,又称澳大利亚登记制或权状交付主义(地券交付主义)。采行这种制度的国家主要有澳大利亚、英格兰、威尔士、加拿大大多数地区、新西兰、马来西亚、菲律宾、泰国、南非、苏丹、美国若干州(加利福尼亚、伊利诺斯州、麻萨诸州等)、英联邦大多数国家等,我国台湾地区也被一些人认为采行的是托伦斯登记制,目前东南亚许多国家引入这一登记制度。这种登记制度由托伦斯爵士于1858年在澳大利亚首创。托伦斯曾经任海关税务员,后任南澳洲登记长。由于深知船舶登记的习惯,故在其任职期间,受船舶登记的启发,创设了托伦斯登记制④。其基本内容包括:由国家主持进行一次全面的不动产资源调查,根据调查的情况进行一次总登记,并由政府根据登记簿的情况制作权利书状,交付权利人,未确定各权利人的权利,该权利证书具有证明权利存在的效果。

　　我国农村地登记制度始于1989年,当时原国家土地管理局就颁布实施了《土地登记规则》,并于1995年进行了修订。《物权法》出台以后,国土资源部根据物权法的要求,总结《土地登记规则》实践经验的基础上,于2008年1月及时修订出台了《土地登记办法》,于2008年2月1日实行。《土地登记办法》一方面尽量不打破多年实践中已经形成的、并被证明为科学可行的土地登记制度和确权体系,确保土地登记工作的连续性,减少因为修改法律而带来的执行上的成本;另一方面对地方在长期土地登记工作实践中摸索出的好的经验、做法,进行了归纳、吸收,使土地登记办法在创新的基础上更加科学、完善。实践中,我国土地登记工作进展很快。2005年末,全国国有土地使用权初始登记发证3493万本,登记覆盖率由2001年初的58%上升到85%;集体土地所有权初始登记发证118万本,登记覆盖率由2001年初的16%上升到51%;集体土地使用权初始登记发证1.6亿本,登记覆盖率由2001年初的61%上升到73%⑤。到2007年未,全国国有土地使用权登记率已达86%,集体土地所有权登记率已达53%,集体建设用地使用权(包括宅基地使用权)登记率已达73%⑥。

　　一般认为,我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点,偏重于权利登记。其主要特点有以下:第一,土地登记为权利登记,采用形式主义立法。当事人土地所有权、使用权和他项权利的取得、丧失、变更均须依法登记,非经依法登记,不发生效力,不能对抗第三人。土地登记是土地权利变动的生效要件,即土地权利变动只有到土地登记机关登记后。才产生法律上的后果。不仅登记权利的静态,也登记权利的动态,使第三人可以就登记情况,推知土地权利状态。第二,采取实质审查主义。土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请,不仅需要审查申请所必须具备的形式要件,而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查,以决定是否予以登记。第三,登记有公信力。土地权利一经登记机关在登记簿上注册登记,该权利对于善意第三人在法律上有绝对效力,权利人即享有不可推翻之权利。即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效,对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力,善意第三人取 得的土地权利不可推翻,不负返还义务。第四,强制性登记。除国家土地所有权以外,一切土地权利均须进行初始土地登记;初使土地登记后权利转移、设定、变更,均须进行变更土地登记。不申请初始登记的,按非法占地论处,不申请变更登记的,除按违法占地处理外,栅情节轻重经政府批准后,注销权利登记。第五,登记簿的编成采用物的编成主义。从根本上说,我国的土地登记簿是按物编成的,即以土地为标准,按宗地号为顺序编成。按人编成主要体现在土地归户卡上。第六,颁发权利凭证。土地登记机关将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿后,还要向土地权利人颁发土地权利证书,作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证。土地权利证书是土地登记卡部分内容的副本。