周先生30岁，杭州人。今年年初，他准备购房，便委托中介帮忙物色房源。

经过几个月的筛选、比较，周先生最终选定了一套位于萧山北站附近的房子。

这套房子面积约130平方米，格局、地段都不错，总价只要150万元。

3月26日，周先生跟房东见面签了协议，约定房款分三次付清，并于4月10日办了过户手续。4月25日，原房东交房，周先生打包好行李，欢欢喜喜住了进去。

第二天一早，周先生去小区物业交费，闲聊中，物业人员随口说了一句：“这房子总算卖掉了啊，前面很多人来看过，最后都没买成。”

周先生好奇，问他为什么。那个人说，里面死过人。这句话如同晴天霹雳，周先生整个人都懵了。

他说，自己虽不迷信鬼神，但买房搬家毕竟是件人生大事，如果早知道这房子是“凶宅”，哪怕再便宜他都不会买的。

为了查清真相，周先生还特地找律师前往派出所咨询。

经报警、处警记录证实，这栋房子里确实死过人，死者是原房东的儿子，因为感情受挫，在房间内烧炭自杀。

当时门窗四周都被他用胶布封住，被家人发现时，他已经陷入昏迷状态，房间内烟雾弥漫，连地板都烧穿了。

周先生无法接受，打电话给原房东要求退房。

原房东先是以“没钱”为由一口回绝，后来干脆电话也不接了。

周先生没办法，一纸诉状将原房东和中介公司都告上了法庭。

“我之前和中介还签过房屋保障协议的，里面明确说了购买的房屋不能是‘凶宅’。”从周先生出示的协议书上看，其中确实有“凶宅保障服务”条款，服务内容大概是说：中介需对居间出售的房屋进行背景调查，如知晓该房屋发生过凶宅事件，应当在签约前告知周先生，否则需对周先生所受损失进行补偿，最高可至原价回购。

可中介却说，他们对“凶宅”情况并不知情。中介说，从周先生的陈述来看，自杀者是被送到医院后才死亡的，严格意义上来说，这套房子只能算是“案发地”，不算“凶宅”。

对这一说法，周先生难以认可，他已经决定，要通过法律途径为自己“讨个公道”。

其实，因“凶宅”引发的房产交易纠纷并不止这一起，那么，房东或中介到底有没有义务说明真相？购房者在不知情情况下购入“凶宅”，又该如何处理？我们请“律师来了”签约律师郑若阳（浙江汉鼎律师事务所主任，杭州市建筑设备租赁商会副会长，浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会委员）为大家解答。

“凶宅”如何定义

最近几年在二手房买卖中因出售方没有告知或刻意隐瞒“凶宅”的事实，导致买卖双方发生纠纷在各地均有发生。

杭州就发生一例很有影响的案件，2012年洪先生花了780万元购买滨江某小区的别墅，事后发现该房屋在2003发生凶杀案，祖孙三人被凶手残忍杀害在房屋内，卖家在交易前刻意隐瞒了上述事实。买家洪先生在装修时从其他渠道知道真相，之后与原房主交涉但无果，后来起诉至杭州市滨江区人民法院，要求撤销与原房主签订的《房屋买卖合同》，经过一、二审，最终法院支持了原告洪先生的诉讼请求。

据说在执行阶段因原房主已经将洪先生支付的购房款转移，“凶宅”拍卖市场价格又受到影响，洪先生赢了官司但损失没能及时挽回。

该类纠纷最核心的问题是“凶宅”的认定上，具体何种住宅应该认定为“凶宅”法律没有明确定义，根据日常生活经验和司法实践，在房屋内发生凶杀、自杀等非正常死亡事件的住宅，一般会被认定为凶宅，当然在实践中还是存在不小争议，应该结合具体案件做出判断。

“凶宅”买受人是否可以解除合同

“凶宅”买受人是否可以解除合同，同样存在一定争议。

一种观点认为，“凶宅”说法是封建迷信思想，每个个体对“凶宅”的认识和看法均不一样，有人忌讳，有人则无所谓，只要出售的房屋不存在重大质量瑕疵、不影响正常的使用，不应当支持买受人以“凶宅”为由撤销或解除合同；

另一种观点认为，人们购买房屋除了满足居住要求外，还有满足精神层面的需求，不但要住得好，而且的住的精神愉悦，居住者知道是“凶宅”后，肯定会产生不适，这是自然心理反应，人之常情。

“凶宅”房屋的使用价值会受到重大影响，出卖人隐瞒“凶宅”的事实构成欺诈，买受人可以据此要求解除合同。

近几年来，司法实践中一般采纳后一种观点，“凶宅”的是一种社会的普遍认识，系一般的公序良俗，是否为“凶宅”会影响到买受人的购买决定，因为基于“凶宅”不吉利的普遍认识和社会心理，“凶宅”价值大大降低。

如果在房屋交易过程中出卖人隐瞒“凶宅”的事实，买受人可以援引最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”

以及《中华人民共和国合同法》第五十四条：“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”为依据要求撤销合同，返还支付的购房款。

具体到李先生的遭遇，争议在于中介认为虽然自杀是发生在出售的房屋内的，但是死者送到医院才死亡的，中介认为出售的房屋不是“凶宅”，因此拒绝了李先生的索赔请求。

当然现在案件还没有进入诉讼阶段，相关事实还没有查清，具体屋内发生自杀的情况不得而知，但是如果在屋内自杀后仅仅因为送到医院之后才死亡就否定“凶宅”的可能性不大。

毕竟自杀过程发生在涉案的房屋内，同样如果是跳楼自杀也不能因为死亡地点不是位于屋内而否认“凶宅”是一个道理，两者不能割裂开来看。从李先生提供的事实分析，其购买的房屋应该属于“凶宅”。

李先生可以要求撤销与原房主签订的《商品房买卖合同》，并要求返还已经支付的购房款，如果有损失的可以要求赔偿损失；李先生也可以根据《居间合同》要求中介公司履行合同义务即回购房屋。