1999年上海市某房地产开发公司在多家煤体发布了大量的广告，宣传其开发的某小区环境优美、绿地成茵，并建有学校，保健站，图书馆，大众健身俱乐部，微机互联网站。并可免费代购机票、火车票等，说得天花乱坠。之后好多购房者在它的诱惑下，与之签订了购房合同，然而等到交房时，才发现广告承诺大部分没有落实，绿地变成了车库，学校、保健站、图书馆、大众健身俱乐部、微机互联网站根本没有。购房者认为是被欺骗了，先后有十七名购房者仲裁委员会提出申诉，要求开发公司退还购房款，并赔偿损失。

　　仲裁庭查明了以上事实，但却认为：开发商为销售房屋所作的广告宣传，不符合《合同法》第十四条要约的构成要件，依据《合同法》第十五条，应视为要约邀请，即希望他人与其订立合同的意思表示。由于双方所订合同为格式合同，也没有将广告内容纳入合同补充条款，因此，广告宣传的内容不是合同的组成部分，不具有合同的效力。最后，仲裁委员会驳回了购房者的仲裁请求。

　　点评：

　　关于本案的处理，理论有两种不同的观点：一种观点认为，商品房也是一种商品，自然应适用《消费者权益保护法》。广告应成为合同的一部分，应积极履行，否则就应承担法律责任。其主要依据是《消费者权益保护法》第二十二条第二款：经营者以广告、产品说明、实物样品或其他方式表明商品和服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相等。

　　另一种观点认为：房产买卖是一种特殊的买卖，应适用《合同法》和《房地产管理法》，不适用《消费者权益保护法》。一般的广告是订立合同的预备行为，不能自然成为合同的一部分，如果双方在后来签订的合同中没有把广告内容写进合同，宣传广告就不具有法律效力。