一、我国物权登记的实质审查主义

　　现代社会的物权登记制度基于物权的公示公信原则而产生，是指经当事人申请，由国家专门机关将不动产物权和其他一些重要的动产物权的变动情况记载于专门的登记簿上以供社会公众查阅的制度。登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。如此可以将社会中最重要的一些物权归属明确固定下来，对于稳定经济秩序，保护交易安全，促进社会诚信发挥着极其重要的作用，因此物权登记制度是我国未来物权法的重要组成部分。

　　构建我国物权登记制度首先面临的选择是：物权变动登记的效力是采登记要件主义抑或登记对抗主义，紧接着的问题则是，办理物权变动登记手续时，是采实质审查主义抑或形式审查主义。这两个问题是我国物权立法的关键部分，国内学者的研究也比较充分，从目前研究成果和物权法草案的立法精神看，主流观点是主张不动产物权登记的生效要件主义以及登记时的实质审查主义。《物权法(草案)》第十一条：“当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。”第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提交的必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时地登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。”就本条来讲，取向为实质审查，这成为我国物权登记制度的一个基点。具体理由此处不再赘述。

　　物权变动登记的实质审查主义与形式审查主义，核心区别在于是否对引起物权变动的“原因行为”进行“真实性和合法性”审查。引起物权变动的原因无非有三：一是国家的行政管理行为;二是法院的生效裁判确认的物权归属;三是平等主体之间的民事行为，主要包括交易的债权(合同)行为、赠与行为和继承行为三类。实质审查主义则主要是针对由民事行为引起的物权变动情形，即登记时需要审查引起物权变动的合同或继承形成的民事法律关系是否真实合法。其显著优点是最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致，从而使公示力确立，并最大限度地防止物权登记的公信力带来的误导受买人的可能性。

　　二、公证介入的可能性

　　如果我们采纳登记的实质审查主义，则意味着当事人在申请物权变动登记时，登记部门需要对引起物权变动的原因行为以及因此形成的实体民事权利义务关系进行真实性和合法性的审查，这种审查构成了物权登记制度的一个关键核心内容。接下来的关键问题就是，由谁来负责这种实质审查?考察大陆法系国家的立法实践，大体上有两种选择，一是由国家法定的物权登记机关进行审查，二是引入公证机制，公证机关通过对合同、遗嘱等民事法律关系的确认，完成对物权登记的实质性审查。采用后一种做法的国家为数不少，比如：《德国民法典》第313条规定，当事人一方以转让或者受让土地所有权为义务的合同，须经公证人公证;《瑞士债法典》第216条规定，以不动产为标的物的买卖合同，须经公证始为有效;《意大利民法典》第2657条规定，如果未按照判决、公证书或有签字认证或司法认证的私文书进行登记，则登记不得进行;《法国民法典》第1601-2条规定，不动产的所有权转移，依公证文书确认不动产完工而当然发生，所有权转移之效力追溯至买卖成立之日。上述重要立法经验，值得研究借鉴。大陆法系国家的公证基本是国家证明，依靠国家信誉作为担保，因此它对于当事人意思表示的证明力是很强大的。这里，我们可以得出一个认识，公证机关介入物权登记的契机和活动空间在于国家需要对物权变动的原因行为进行实质性审查。如果我国物权法不采用实质审查主义，则公证机关在物权变动中介入的可能性便不复存在。