在上海市司法局、上海市公证员协会、上海中法公证法律交流培训中心举办的第十二次法国公证法律专题讲座上讲稿

    首先，今天很高兴由我为大家介绍中国的不动产抵押，由于不动产抵押是一项很复杂的法律项目，涉及的领域也相当广，今天由于时间有限，我不可能全面、逐一地向大家介绍。因此，今天我在这里给大家介绍的是中国不动产抵押领域我认为比较重要的一些方面，希望通过我的介绍，大家能够对中国的不动产抵押领域的法律规定与现状有一个最基本的了解。

   一、不动产抵押在中国担保法律体系中的作用与地位

    在民法理论上，债的担保有一般担保与特别担保之分 ，一般担保，是指债务人以其所有的全部财产作为履行债务的担保。换言之，也就是在债权债务产生后，债务人的财产便成为债权人债务的当然担保，由于一般担保并非特别针对一项债权，债务人可以不断参与新的债的关系，并负有多个并存的债务，其财产对所有债权人都是一般担保。对某一特定债权人而言，其债权可能得不到任何保障，于是又产生了特别担保制度。特别担保是相对一般担保而言的，它并非以债务人的一般财产作为债权担保，而是以债务人或者第三人的特定财产或者特定人的一般财产作为债权担保，其目的就在于保障特定的债权。根据担保内容的不同，特别担保可分为人的担保、物的担保和金钱担保三类。所谓人的担保是指由债务人以外的第三人以其一般财产为债务人的债务提供担保，其典型的形态为保证；所谓物的担保是指以债务人或第三人的特定财产为债务人的债务提供担保，主要方式有抵押、质押、留置等；所谓金钱担保是指通过一定金钱的得失来督促当事人积极、适当地履行自己的债务，保障债权实现，主要指定金方式。《中华人民共和国担保法》所称担保，专指特别担保。对于担保方式《中华人民共和国担保法》确立了五种，即保证、抵押、质押、留置和定金。抵押的规定在《中华人民共和国担保法》中位于第三章，共有三十个条文，几乎占到整个《中华人民共和国担保法》条文总数的三分之一，地位突出，可以认为抵押权是一种最典型的担保物权，同时也是经济活动中的一种最为重要的担保方式。《中华人民共和国担保法》所称抵押，是指债权人对于债务人或第三人不转移占有，继续使用收益的财产，作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该抵押人的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。就抵押标的物而言，《中华人民共和国担保法》所规定的抵押权包括不动产抵押与动产抵押两种。而今天我在这里主要为大家介绍的是中国的不动产抵押。