我国房地产登记制度存在的问题及改革的方向

　　房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项

　　权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，

　　也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现

　　状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。

　　一

　　当今世界各国的土地登记(或房地产登记)制度主要有三种立法例：(一)契据登记制度。又称登记公示

　　主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也

　　采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形

　　式审查主义;登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人;登记簿的编

　　例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。(二)权利登记制度。又称登记要件主

　　义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正

　　的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公

　　信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。(三)登记发证制度。又称地券交付

　　主义或托仑斯(Robert·Torrens)模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经

　　南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、 新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲

　　律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记

　　载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近

　　的是托仑斯登记制。