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宅基地权属该如何确定
时间:2010-05-21 17:31 来源: 点击:

  案由

  我们在工作中遇到这样一起关于土地使用权确权的案件。1951年“土改”时,和县人民政府将和县第一建筑安装工程公司(以下简称和县一建)与某村村民陈远铸争议的四间房屋宅基地划给陈远铸之父陈永禄。1958年“大跃进”时,和县一建的前身即和县工程队工人进驻陈家,占用了陈家在此地的全部房屋和宅基地。1962年,和县一建将占用的其他房屋及土地退还给陈家,但争议的四间房屋并没有退还。1962年5月7日,陈永禄与和县一建签订了租赁协议,将争议的四间房屋宅基地租给和县一建使用,约定每年租金20元,未约定租期,和县一建只将租金付到1963年。之后,陈家多次向有关部门要求返还未果。1994年8月,经陈家申请熀拖胤坎局为其颁发了房产证,明确了房屋(包括争议的房屋)产权。

  2002年7月26日,该房屋倒塌,和县一建在该宅基地上重建房屋,因陈远铸家人不允许施工,双方诉讼至法院。2003年4月,双方的房产确权案经法院审理,认为争议的房屋未办理土地使用权登记,和县房产局发证时认定事实不清,应暂缓发证。陈家不服,提起上诉,二审法院判决维持一审判决。

  和县一建认为,这四间房屋是由其改建并长期使用的,对宅基地理所当然享有使用权。具体法律依据为:1962年9月公布的《农村人民公社工作条例修正草案》第二十一条;1985年11月21日发布的最高人民法院(1985)法民字第11号司法解释;1995年3月11日原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条、二十九条。

  陈远铸则认为,该宅基地使用权应归陈家所有,其具体理由为:第一,1962年公布的《农村人民公社工作条例修正草案》规范的是农村的土地,不适用此案。第二,1962年和县一建和陈家签订的租约并不是陈家自愿出租,而是在房屋被占的情况下无奈地签订的,签约之后陈家曾多次要求返还。第三,和县一建1958年强占陈家房屋本身就是错误行为,这在1962年得到了纠正,但不彻底,可以说和县一建一直在犯四十年前的错误。第四,和县一建对该宅基地既未给予补偿,也没有办理相关征用手续,理所当然没有所有权。第五,该房屋宅基地在1951年“土改”时由县政府进行登记,颁发给陈永禄土地所有权证,这是无可争议的事实。1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》提出,将城市空地、街基地等地产一律收归国有,发生这种变化后,陈家对宅基地不再拥有所有权,而是转化为使用权。陈家至今未接到县政府收回土地使用权的通知,陈远铸理所当然继承其父享有的该宅基地的使用权。

  笔者倾向于第二种观点,现请专家予以解答。

  安徽省和县国土资源局 朱文亮

  朱文亮同志:

  你好!对你来信所提问题,提供如下个人意见。

  首先,需要明确的是,陈家1962年出租的应该是房屋而不是宅基地。如材料所述,1951年“土改”时,和县人民政府曾对争议土地进行登记,并颁发给当事人陈远铸的父亲土地所有权证,当事人陈远铸的父亲对争议的土地享有土地所有权。1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》规定“一切私人占有的城市空地、街基等地产,经过适当办法一律收归国有”,之后,陈家不再享有争议土地的所有权。土地使用权出租是1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布之后才出现的,之前不存在土地使用权包括宅基地的出租,而租赁协议的签订时间是1962年5月7日,因此出租的是房屋而非宅基地。

  其次,本案在确定宅基地的权利归属之前,应先确定房屋的所有权人。从材料中可以看出,1962年和县一建将占用的其他房屋和宅基地都退还给了陈家,争议房屋没有退还,而且双方当事人签订了租赁协议,由此可判断,当时争议房屋的所有权人是当事人陈远铸的父亲,而非和县一建。但现在房屋的所有权存在着争议。如果能够认定陈家为房屋的所有权人,那么所争议土地的使用权应该确认给陈家。

  第三,即使房屋的产权目前存在争议,根据案件所提供的材料,结合我国土地确权的有关政策和原则,笔者也倾向于将争议土地的使用权确权给陈家。因为陈家不仅曾经是房屋的所有权人,而且是土地的所有权人,虽然土地国有后,陈家也不再拥有这块土地的所有权,但是1962年纠正“左”的错误路线后,陈家恢复了对房屋的所有权,并且1990年4月《国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题给最高人民法院民事审判庭的复函》中指出:“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后,公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权……”,因此应确定陈家享有争议土地的使用权。

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