随着房地产市场的日趋活跃，房地产抵押作为一种担保形式，在各项经济活动中发挥着重要作用。目前，房地产抵押已经成为贷款担保的主要方式，不论是企业融资还是个人购买房屋，都要办理抵押登记。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律、法规，成为各级登记机关开展房地产抵押登记工作的主要依据。几年来，虽然各级行政管理部门不断制定和修改有关抵押的规定和办法，使房地产抵押登记工作不断规范和完善，减少了纠纷，降低了风险。但是，一些问题仍然没有得到解决，这些问题的存在，直接影响到房地产抵押工作的正常开展，制约着经济发展，如：在房地产抵押登记中，登记机关究竟应该承担什么责任？抵押当事人、登记机关和司法机关各执一词。本人结合工作实际，就上述问题进行初步探讨。
　　一、房地产抵押中出现的问题
　　“抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”（《担保法》）《担保法》出台已经七年有余，全国各地已经普遍开展了抵押业务，房地产抵押活动已逐步走向规范。在房地产抵押工作取得成绩的同时，也出现了一些问题，存在的主要问题有：
　　1．借款人恶意逃债。有的公司既无资金，又无人员，也没有办公场所，而且也没有什么业务，他们的主要“业务”是通过各种关系和手段骗取贷款，一旦取得成功便逃之夭夭，使债权人的债务无法追偿。
　　2．使抵押物行同虚设。有的公司或个人利用购房合同或联建协议设立担保，向银行骗取贷款后，然后中止合同、协议，使抵押物落空。
　　3．利用造假的手段骗取贷款。一些不法份子伪造假证，私刻公章，直接向银行骗取贷款。
　　4．将已抵押的房产出售。有的企业以在建工程的形式办理了抵押登记，在未告知抵押权人的情况下，将抵押物出售，造成贷款收不回来，抵押权无法实现。
　　5．将已出售的房产抵押。有的公司将已出售的房屋又进行抵押，同样造成银行债权无法实现。
　　6．利用个人按揭的方式套取贷款。有的公司由于无法取得银行流动资金贷款，便利用个人按揭的方法向银行取得贷款，由企业贷款变通为个人贷款。
　　上述问题现在虽然大部分已经解决，但时有发生，仍需我们提高警惕。导致这些问题的出现，原因是多方面的，分析起来，其主要原因：
　　一是违法行为。犯罪分子利用各种关系，采取各种手段，甚至内外勾结，进行金融诈骗，骗取贷款。